房地产开发商为购房人提供按揭担保后可依法追偿并享有房屋优先受偿权-枝江追偿权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：追偿权纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1348号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果

2018年5月5日，吴某与枝江某润置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买北宸之光C地块12#2单元29层022903号房屋。合同附件六补充协议第12条约定，若由于买受人原因致使出卖人发生贷款担保责任的，出卖人有权对买受人予以追偿，且买受人应赔偿出卖人由此产生的全部损失（包括但不限于出卖人的直接经济损失，以及出卖人为追偿损失而支付的律师费、诉讼或仲裁费、交通费用等）。

2018年10月9日，吴某、武汉某村商业银行股份有限公司宜昌分行、枝江某润置业有限公司签订《个人住房按揭借款合同》约定，吴某向银行按揭贷款250000元用于购房，借款期限为240个月。汇润置业自愿为借款人提供阶段性连带责任担保，自合同签订之日起至借款人取得权属证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人保管之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。

2018年10月19日，吴某办理了抵押预告登记。2018年10月24日，银行向吴某发放借款250000元。2020年10月29日，枝江某润置业有限公司办理了建筑物首次登记。

吴某未按约定向银行返还按揭贷款，2021年1月22日，银行向枝江某润置业有限公司发出《承担保证责任通知书》，称吴某已逾期5期。同日，枝江某润置业有限公司代吴某返还银行借款本金230815.92元、支付利息8726.87元，合计239542.79元。

2022年8月1日，枝江某润置业有限公司与湖北某峡律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师代理费为10000元。

法院判决：吴某需返还枝江某润置业有限公司代偿款239542.79元、支付律师代理费10000元，并按贷款市场报价利率支付利息；枝江某润置业有限公司对抵押房屋享有优先受偿权；驳回原告的其他诉讼请求。

三、核心观点与企业风险防范建议

这起案例的核心在于：当房地产开发商为购房人按揭贷款提供担保后，若购房人违约，开发商在代偿后不仅可以向购房人追偿全部代付款项及利息，还能就抵押房屋享有优先受偿权，大大降低了自身风险。

对企业的重要启示：

1. 担保条款要"密不透风"：枝江某润置业之所以能成功追偿，关键在于商品房买卖合同中明确约定了"买受人应赔偿出卖人由此产生的全部损失，包括律师费、诉讼费等"。很多企业在签订合同时，对这类条款往往一笔带过，结果发生纠纷时才发现无法主张全部损失。建议企业在担保类合同中务必详细列明可追偿的范围，包括但不限于本金、利息、违约金、律师费、诉讼费、差旅费等。

2. 预告登记别"只办不管"：本案中，虽然只办理了抵押预告登记而非正式抵押登记，但法院仍支持了开发商的优先受偿权，原因在于开发商及时办理了建筑物首次登记，且不存在预告登记失效情形。很多开发商在办理预告登记后就"高枕无忧"，忽视后续的正式登记工作，一旦超过规定期限未办理正式登记，预告登记就会失效，失去优先受偿权。提醒企业：办理预告登记后，要密切跟踪房屋建设进度，在能够办理正式登记时第一时间行动。

3. 阶段性担保别"半途而废"：本案中开发商提供的是"阶段性连带责任担保"，即从合同签订到办妥正式抵押登记期间的担保。许多开发商误以为只要房子建好就没事了，殊不知必须完成正式抵押登记才能解除担保责任。企业要明确阶段性担保的起止条件，建立专门台账跟踪每笔担保业务的状态。

4. 代偿后要"快马加鞭"：开发商在代偿后应当立即启动追偿程序，一方面及时固定证据，另一方面避免因拖延导致债务人转移财产。本案中枝江某润置业在代偿后约一年半即提起诉讼，确保了债权实现。

5. 合同约定要"有理有据"：本案中合同明确约定了购房人违约时开发商的追偿权，这是法院支持诉讼请求的基础。企业在对外担保时，一定要在合同中清晰约定追偿条款，避免口头约定或模糊表述。

给企业的实操建议：

• 建立担保业务台账，实时监控每笔担保的状态和期限
• 与购房人约定明确的违约金条款，增加违约成本
• 在合同中加入"加速到期"条款，一旦购房人出现一期违约即可要求全额还款
• 定期与贷款银行沟通，及时掌握购房人还款情况
• 对逾期客户建立分级预警机制，早发现早处理

房地产开发业务中，为购房人提供按揭担保几乎是行业惯例，但这块"馅饼"背后往往隐藏着"陷阱"。只有将风险防控做在前面，才能既促进销售又保障自身权益。本案中枝江某润置业的成功追偿，正是得益于完善的合同约定和及时的法律行动，值得所有房地产企业借鉴。

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