物业服务质量问题不能完全拒交物业费但会损失违约金-枝江物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2022)鄂0583民初1419号
审理法院：湖北省枝江市人民法院

二、案件事实与判决结果
原告宜昌某管家物业管理有限公司枝江分公司系水岸某景小区物业服务单位，被告余某系水岸某景小区X栋XX室业主。2019年1月1日，水岸某景业委会与原告签订《水岸某景小区物业服务合同》，约定物业服务费多层住宅为每月每平方米0.4元、高层住宅每月每平方米0.6元；业主未按时缴费需加收每日5‰的违约滞纳金。该合同于2019年1月30日在枝江市住房保障服务中心备案。宜昌市中级人民法院已生效的（2021）鄂05民终2787号民事判决书确认：水岸某景业委会与原告签订的物业服务合同对全体业主具有法律约束力。

2021年12月31日，水岸某景业委会与原告续签合同，约定服务期限至2024年12月31日，业主需每年9月30日前缴清当年物业费。被告余某拖欠2019年至2022年物业服务费1704元未付，原告多次催收未果。余某曾起诉要求确认合同无效，但因未提供证据，法院裁定不予受理。

法院判决：被告余某需支付拖欠的物业服务费1704元，但驳回原告关于违约金的诉讼请求。

三、企业如何防范法律风险？关键在“服务留痕”
这个案例看似是业主和物业的“扯皮”，实则给所有企业敲响警钟：服务质量不到位，就算能追回本金，也会白白损失违约金，甚至引发群体纠纷！

法院为什么支持业主不交违约金？判决写得明明白白：“原告确有服务不到位之处”。被告余某虽然不能以“服务差”为由拒交物业费（因为合同有效），但物业拿不出“服务达标”的证据，导致400多元违约金一分没要到。更值得警惕的是，余某曾试图推翻整个合同，只因前期业委会选举程序合规、合同备案齐全，才没让企业“翻车”。

对企业的真实风险提示：

1. 服务必须“看得见”：
   物业打扫楼道、维修设施时，随手拍张照片或视频，标注时间地点存档。本案中，原告提交了“物业服务现场照片”，但显然不够详细（否则不会败诉违约金）。企业所有服务环节——无论是送货签收、售后维修还是会议记录，都要像“发朋友圈”一样留痕：谁做的？何时做？效果如何？没有证据的服务，等于没服务！

2. 合同条款要“接地气”：
   本案物业合同约定“每日5‰违约金”（年化18%），看似合理，但法院认为“服务有瑕疵就不能收”。企业签合同时常犯两个错：一是违约金写太高（超过LPR4倍可能无效），二是服务标准太模糊（比如只写“提供优质服务”）。正确做法是：

   • 量化服务标准（如“24小时内响应报修”）；
   • 违约金按实际损失设定（参考银行同期利率）；
   • 重要条款用加粗/下划线提示对方。

3. 程序合法是“护身符”：
   余某质疑业委会选举不合规，但因拿不出证据败诉。而原告因合同已备案、且有上级法院判决背书，稳稳守住合同效力。企业无论签合同、开股东会还是解雇员工，必须走完法定程序并保存证据（比如会议签到表、公示记录）。省小钱不走程序，可能赔大钱打官司！

四、征和律所助您提前堵住漏洞
本案中，物业企业因服务证据不足丢了违约金，实在可惜。作为企业法律顾问，我们深知：法律风险90%藏在日常细节里。征和律师事务所专注为企业提供“看得见效果”的法律顾问服务——

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注：本文案例已按规范隐去隐私信息，核心观点基于真实判决提炼，供企业实务参考。