房屋未经消防验收不必然导致租赁合同无效-松滋房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初584号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

茂隆某融实业集团(松滋)有限公司开发的鑫泰·中央天城国际广场，系商业综合体，总面积8万余平方米，于2017年6月通过建筑工程竣工验收，但未经消防验收。同年6月，茂隆某融公司授权松滋市融某商贸有限责任公司与易某签订《租赁经营合同书》，易某承租商场1号楼二层商铺，面积298平方米，经营母婴类"某友"品牌商品；租期3年（2017.10.1-2020.9.30）；年租金9万余元（第二年起递增5%），物业费3.2万余元/年。易某签约时交纳保证金1.5万元，开业后仅支付2018-2019年部分租金7万元，物业费分文未付。茂隆某融公司多次催收未果，且易某租期满后拒不腾退。

法院查明：该商场自开业起就商户稀少、经营惨淡；从第二年起，茂隆某融公司未提供基本物业服务（如冷气、电梯等），2020年1月更直接关闭商场，易某实际有效经营仅2年4个月。

判决结果：
1️⃣ 易某需支付租金及物业费共16.9万余元（原主张35.3万余元）；
2️⃣ 7日内腾退商铺；
3️⃣ 驳回茂隆某融公司其他高额索赔请求；
4️⃣ 案件受理费主要由茂隆某融公司承担。

三、企业必须警惕的三大法律风险

风险一：别以为"消防没验收"就能随便赖账！

很多企业主误以为"商场没通过消防验收=合同无效"，可以拒付租金。本案明确告诉你：这是误区！
法院认为：大型商场内各店铺经营不同业务（如母婴店、儿童乐园），消防责任应由各商户自行向消防部门申请，而非开发商统一办理。就像开餐馆要自己办卫生许可证，不能怪房东没办——所以单纯以"消防未验收"主张合同无效，法院根本不支持！

企业行动指南：
✅ 出租方：招商时必须如实说明消防情况，对特殊行业（如儿童乐园）明确告知需自行办证；
✅ 承租方：签约前查清自身行业是否需要单独消防审批，别把"消防问题"当挡箭牌。

风险二：物业服务不到位？租金可能打对折！

本案最大教训：茂隆某融公司以为签了合同就能稳收3年租金，结果因长期不提供冷气、电梯，商场直接关门，法院直接砍掉近一半应收款项！

企业行动指南：
✅ 出租方：

• 合同里写死物业服务标准（例如"每日冷气开放12小时""电梯早8晚10运行"）；
• 商场整改必须提前30天书面通知，不能突然关门！
  ✅ 承租方：
• 发现物业服务缩水，立刻拍照录像+发书面函件（微信不算数！）；
• 保留周边商户证言，关键时刻能救命。

风险三：招商吹牛要担责，"人流量大"变"鬼城"赔惨了！

被告易某辩称"招商时承诺人流量大，结果变鬼城"，法院虽未直接认定欺诈，但将商场惨淡经营作为减免租金的关键依据——这意味着：
❌ 如果你招商时说"万达隔壁日均10万人流"，实际只有100人，法院可能按实际价值判租金！

企业行动指南：
✅ 所有宣传材料必须留底，避免口头承诺；
✅ 合同里加上"人流量以开业后实际为准"等免责条款；
✅ 遇到整体经营困难，主动协商减免而非硬扛，否则诉讼可能赔更多！

法律护航，经营更安心

这个案例暴露出很多企业合同管理的"硬伤"：以为签了字就万事大吉，却忽视履约过程中的细节管理。真正的风险防范，不在打官司时赢多少，而在签约前埋好安全线！

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注：本文依据松滋市人民法院(2021)鄂1087民初584号判决撰写，案例中企业及人名已做匿名化处理。