预约合同中签约代表承诺延期付款企业需担责-松滋商品房预约合同纠纷案例解读

案由：商品房预约合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初1876号、(2022)鄂10民终589号
审理法院：湖北省松滋市人民法院、湖北省荆州市中级人民法院

2020年12月22日，胡某与松滋某山置业有限公司签订居然之家松滋店商铺认购书(编号：0000181、0000182)二纸。认购书约定，胡某认购松滋某山置业有限公司开发建设的居然之家松滋店商铺7号楼2104、2105、2081、2079、2078、2056、1101、1102、1103、1104、1105、1073（1173）、1074（1174）、1075（1175）、1076（1176）共15套商铺；胡某应向松滋某山置业有限公司交纳定金35万元；胡某在本认购书签订之日起至2021年3月10日内支付首付款或者一次性付款并正式签订商品房买卖合同；胡某签订本认购书所交纳定金，在双方正式签订商品房买卖合同时直接转为首付款或一次性付款的部分款项，如胡某未能在签订本认购书起至2021年3月10日内正式签订商品房买卖合同，胡某所认购商铺松滋某山置业有限公司有权收回另行出售，胡某交纳的定金不予退还；在签订本认购书起至2021年3月10日，松滋某山置业有限公司不得将认购商铺另行出售，否则以定金的双倍赔偿胡某；认购书松滋某山置业有限公司加盖合同专用章，代表人梅某雄签名，胡某签名，捺有手印。认购书签订当日，胡某向松滋某山置业有限公司交纳了商铺认购定金10万元。此后，胡某与梅某雄就定金余款、购房款及付款时间多次磋商，并形成一致意见，即商铺后续打款时间顺延至2021年9月和2022年3月，但松滋某山置业有限公司拒绝按该协商意见签订商品房买卖合同。

法院最终判决松滋某山置业有限公司双倍返还胡某商铺认购定金20万元，一、二审诉讼费用由松滋某山置业有限公司承担。

为什么企业会"栽"在小小的预约合同上？

很多企业老板可能觉得奇怪：这不就是个"订金"吗？我都没和客户签正式购房合同，怎么就要赔20万？这个案子给我们敲响了三个警钟：

第一，"订金"和"定金"一字之差，后果天差地别！
很多企业习惯性把"定金"写成"订金"，觉得意思差不多。但在法律上，"定金"是担保合同履行的法律工具，适用"定金罚则"——如果收定金的一方违约，要双倍返还；如果付定金的一方违约，定金就不用退了。而"订金"只是预付款性质，没有惩罚性。本案中，认购书明确写的是"定金"，胡某交了10万，法院就认定这10万适用定金罚则，企业违约就得赔20万。

第二，销售员一句话，企业要买单！
本案关键点在于：胡某和销售代表梅某雄协商将付款时间延到2021年9月和2022年3月，虽然梅某雄不是企业正式员工（是代理公司的），但因为他在认购书上作为企业代表签字，法院就认定胡某有理由相信他能代表企业。企业后来想赖账说"销售员没权限"，法院不认可！所以，千万别小看销售现场的一句承诺，只要客户有合理理由相信对方能代表公司，企业就得认账。

第三，预约合同也是"合同"，不是"儿戏"！
很多企业觉得预约合同只是"意向书"，不算正式合同。但法律上，预约合同是独立有效的合同，目的是为了将来签正式合同。本案中，虽然认购书不具备正式购房合同的所有条款，但约定了具体商铺、价格、付款时间等核心内容，就是一份有效的预约合同。企业后来反悔不签正式合同，就得承担违约责任。

企业防范指南：三招避免"定金陷阱"

1. 定金条款要"三明确"：明确写"定金"而非"订金"；明确定金金额不超过总价20%（超过部分无效）；明确约定什么情况下适用定金罚则。建议在合同中加一句："本协议所称'定金'具有担保性质，适用《民法典》定金罚则规定。"

2. 销售授权要"看得见"：给销售员授权时，必须书面明确权限范围，并在销售现场公示。如果是委托代理公司销售，要确保代理合同中明确约定销售代表权限，同时在认购书上注明"本协议经本公司书面确认后生效"。

3. 变更事项要"留痕迹"：客户要求变更付款时间等关键条款时，必须通过企业盖章的书面补充协议确认。微信聊天记录、口头承诺风险极大！即使现场口头答应了，事后也必须补签书面协议，否则像本案一样，销售员一句"我们商量好了"就能让企业赔钱。

特别提醒：有些企业觉得"反正定金没交全"可以赖账，本案中胡某只交了10万（约定35万），但法院照样认定10万适用定金罚则。因为定金合同是"实践合同"，交多少算多少，不是"说多少算多少"。

企业经营中，90%的法律风险都源于"我以为"——我以为销售员没权限，我以为订金可以退，我以为预约合同不算数。殊不知，法律只看证据和规定，不看"我以为"。一份小小的预约合同，处理不当可能让企业白干半年！

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