业主擅自占用架空层需恢复原状-阳新侵权责任纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：侵权责任纠纷
案号：(2024)鄂0222民初5118号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实
2019年11月18日，阳新某乙建设投资开发有限公司宏维新城项目部（甲方）与阳新某甲物业管理有限公司（乙方）签订《宏维新城前期物业服务合同》，由阳新某甲物业管理有限公司对阳新县宏维新城小区进行前期物业管理。2023年12月5日，阳新某乙建设投资开发有限公司（出卖人）与邱某（买受人）签订《商品房买卖合同》，由邱某购买位于阳新县城东新区＃楼幢号房，120铺号房的建筑面积共56.08平方米，121铺号房的建筑面积共53.58平方米。同日，阳新某乙建设投资开发有限公司（出卖人）与陈某（买受人）签订《商品房买卖合同》，由陈某购买位于阳新县城东新区＃楼幢号房，119铺号房的建筑面积共40.41平方米。房屋交付后，邱某和陈某对三个门面进行装修经营，并在装修时将架空层也打通进行装修为已使用。阳新某甲物业管理有限公司向邱某和陈某下达《整改通知书》，要求其整改、恢复原样，但邱某和陈某不听劝阻，对整改通知置之不理。

法院判决结果：邱某和陈某在判决生效后三十日内将占用的架空层恢复原状；案件受理费50元由邱某和陈某负担。

三、核心观点与风险提示：合同约定是“护身符”，别让架空层变“雷区”！
这个案子说白了就是：业主装修时私自打通架空层，结果被法院判了“恢复原状”。关键点就一句——合同写清楚了，架空层没算进公摊面积，所有权就归开发商，业主不能随便占！

很多企业（尤其是开发商和物业公司）容易踩坑：

1. 合同条款“模糊不清”是大忌：
   判决书直接引用了购房合同第十七条：“地下室、架空层等未纳入公摊面积的设施，所有权归出卖人所有”。正因合同写得明明白白，法院才敢判业主侵权。如果合同只写“架空层归全体业主”，或者干脆没提，企业想维权就难了！
   → 企业该怎么做？
   卖房时，合同必须白纸黑字写清：哪些地方（架空层、地下室、泳池）没算公摊、归谁管。别嫌麻烦，加一句“未公摊部分所有权归开发商”能省十年官司！

2. 发现问题“拖着不处理”= 自找麻烦：
   业主刚打通架空层时，物业发了整改通知，但业主不理，物业也没及时起诉。如果等业主装修完才管，恢复原状成本更高（比如拆掉已装好的隔断），企业反而更被动。
   → 企业该怎么做？
   物业巡查要盯紧装修环节！发现占用架空层，24小时内发书面整改通知（用微信留痕也行），并拍照录像。如果业主3天不改，直接准备起诉材料——早动手，损失小；晚动手，赔钱还丢权！

3. 业主“耍赖”时，企业身份别搞错：
   本案中，物业能告业主，是因为开发商和物业签了服务合同，明确物业有权管理架空层。如果物业没合同授权，法院可能说“你没资格管”，直接驳回起诉。
   → 企业该怎么做？
   开发商委托物业时，合同要写清：“物业有权对未公摊设施进行日常管理，包括制止侵权行为”。别让物业当“光杆司令”，手里没合同，维权就是空谈！

总结一句话：架空层不是“无主地”，合同约定是“铁证据”。 企业只要做到“合同写清+及时行动+证据留全”，这类纠纷90%能避免。否则，轻则赔钱停工，重则引发业主集体维权，得不偿失！

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