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房屋抵押预告登记有效即确立抵押权，开发商阶段性保证责任自动免除-天门金融借款合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：9 天门法律顾问

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一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初4027号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实及判决结果

案件事实：
2020年12月18日，中国某银行天门分行与刘某签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定银行向刘某发放贷款42万元，用于购买房屋，贷款期限348个月，利率按年浮动，每月等额本息还款。若逾期还款，罚息在原利率基础上加收50%。刘某以所购的天门经济开发区群力社区（中梁首府壹号）8幢1单元1601室房屋作为抵押担保，并于2022年3月28日办理了抵押预告登记（不动产登记证明号：鄂（2022）天门市不动产证明第06号）。2021年3月22日，天门某地产有限公司向银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺为刘某的贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间持续到房屋抵押权证明交付银行之日。2021年4月7日，银行发放了42万元贷款。2023年8月18日，该房屋完成不动产首次登记（不动产权证书号：鄂（2023）天门市不动产权第07号）。截至2025年9月17日，刘某欠银行本金371933.35元、利息16395.98元、罚息1119.90元，合计389449.23元，银行还支付了2000元律师费。

判决结果：
法院判决刘某偿还银行全部借款本息及律师费2000元；银行对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；但驳回了银行要求天门某地产有限公司承担连带责任的请求，因为房屋抵押权已有效设立，开发商的保证责任自动终止。

三、核心观点及风险防范提示

核心观点：
本案的核心在于，当房屋办理了合法的抵押预告登记后，银行的抵押权即视为正式成立（无需等到最终产权证下发），银行可以直接对抵押房屋主张优先受偿权。同时，开发商提供的“阶段性保证”责任，会在抵押权证明交付银行时立即结束——这意味着，一旦抵押登记完成，开发商就不再需要为购房者的贷款“兜底”。本案中，房屋早在2022年就办妥了抵押预告登记，2023年又完成首次登记，银行持有相关证明，因此开发商的保证责任自然免除，法院不再支持银行要求其赔钱的请求。

企业风险防范提示：
这个案子看似是银行和购房者的纠纷，实则给所有涉及房屋贷款业务的企业（尤其是银行和开发商）敲响了警钟。别小看合同里一句“阶段性保证”或“抵押登记”的条款，操作不当就可能让企业白白担责或损失权益。下面用大白话总结3个关键风险点和防范方法，让您轻松避坑：

  1. 对银行/金融机构：别以为“有保证人”就高枕无忧
    很多银行觉得“开发商在后面担保，不怕客户断供”，但本案证明：如果抵押登记办得及时，开发商责任就自动解除。银行可能面临“两头落空”的风险——既不能找开发商要钱，又因抵押手续瑕疵拿不到房屋变现款。
    防范建议：

    • 发放贷款后，紧盯房屋登记进度。抵押预告登记一办完，立即确认是否符合法律要求（例如登记证明是否有效）。
    • 定期查房屋状态：通过不动产登记中心查询抵押是否转为正式登记。别等客户逾期了才着急，那时可能已错过保证责任终止的关键时间点。
    • 简单说：“抵押登记到位，保证人就‘下班’”——银行必须自己当好抵押权的“第一责任人”。

  2. 对开发商：阶段性保证不是“无限期背锅”
    开发商常以为“签了担保函就得管到底”，其实合同里“阶段性保证”的期限很明确：从贷款发放到抵押权证明交银行那天为止。本案中，房屋2022年就办了抵押预告登记，开发商责任早已结束，但银行还起诉它，白白浪费应诉成本。
    防范建议：

    • 卖房时和银行明确约定：保证责任终止的具体条件（例如“以抵押预告登记完成为准”），并在合同里写清楚。
    • 房屋交付后，主动推动业主办理产权证和抵押登记。一旦登记完成，立即书面通知银行“我的任务结束了”，保留证据防纠纷。
    • 简单说：“登记完成日=保证终止日”——开发商要像盯工期一样盯登记，早解除责任早省心。

  3. 对所有企业：合同细节决定成败，别让“模糊条款”埋雷
    本案中，银行败诉的关键是误判了保证责任的终止时间。现实中，类似“按约定日期”“相关证明交付后”等模糊表述，最容易引发争议。企业若在合同里不写清具体标准（如“以不动产登记中心出具的证明日期为准”），打官司时可能吃哑巴亏。
    通用防范建议：

    • 签合同时，把责任终止的“触发条件”写得越具体越好。例如：“开发商保证责任自抵押预告登记证明交付银行之日起终止”，避免用“及时”“尽快”等词。
    • 定期做“合同体检”：每年抽查高风险业务（如贷款担保）的合同，对照最新法规更新条款。2021年《民法典》已明确抵押预告登记的效力，企业必须跟上变化。
    • 简单说：“白纸黑字定死时间点，风险才能看得见”——花1小时改合同，省下100万律师费。

最后提醒：
房子买卖、贷款担保这类业务，表面流程简单，但法律风险藏在细节里。企业千万别图省事“沿用旧合同”，更别以为“行业惯例”能替代法律规定。本案中，银行因忽视抵押登记的法律效力丢了追偿机会，开发商差点被冤枉担责——这些教训都源于对“阶段性保证”机制的误解。建议企业：