物业服务质量有问题不能直接拒交物业费-天门物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初1521号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、案件事实与判决结果

肖某系天门经济开发区汇桥大道20号（某桂园）Ｃ栋2单元803室业主，案涉房屋建筑面积130.48平方米。2019年4月2日，天门市某乙物业管理有限公司与肖某签订《前期物业服务合同》，约定某乙公司为该小区提供物业服务，住宅物业费为1.2元／月／平方米；缴费方式为每年度提前一个月预交下年度费用；若逾期未交费，需按每日1‰支付违约金。合同签订后，肖某交纳物业费至2021年12月31日，此后未交纳2022年1月1日至2025年2月28日的物业费，共欠5949.89元。

肖某辩称：某乙公司存在门岗管理缺失、车辆乱停无人管、公共收益未公示等问题，服务质量不达标，应减免物业费。法院经审理后判决：肖某需支付某乙公司物业费5949.89元，但驳回某乙公司关于违约金的诉讼请求。

三、核心风险提示：物业费不能"说不交就不交"

很多业主觉得"物业干得不好，我就不用交钱"，但这个案子狠狠打了这种想法的脸。法院明确说了：物业服务是个长期活儿，不能因为某天保安没站岗、某次垃圾没清干净，就拒绝交全年物业费！

对企业（物业公司）的3个关键提醒：

1. 合同别埋"雷"
   案例中违约金约定"每日1‰"（一年就是36.5%！），法院直接不支持。物业费合同里千万别写"天价违约金"，否则打官司也白搭。建议违约金控制在合理范围（比如LPR的1.3倍内），既合法又能督促业主缴费。

2. 服务过程要"留证据"
   肖某说物业"巡逻缺失"，但法院认为他证据不足。物业公司必须养成习惯：

   • 每天拍巡逻照片、填记录表
   • 维修工单让业主签字确认
   • 公告栏通知拍照存档
     这些"小动作"关键时刻能救命——业主扯皮时，你甩出365天的巡逻记录，法院才信你真干活了！

3. 业主投诉别当"耳旁风"
   法院特别强调："拒交物业费会引发恶性循环"。业主反映电梯坏了、路灯不亮，你拖半年不修，人家当然不交钱。小问题当天响应，大问题3天给方案，把投诉记录在案。既避免矛盾升级，又能证明你尽责了。

顺便提醒业主：
真遇到服务差，正确操作是：
✅ 向社区/住建局投诉
✅ 通过业委会协商换物业
❌ 别学本案肖某——拒交3年物业费，最后照样要全额补上！

总结：物业和业主是"一根绳上的蚂蚱"。物业公司把服务做扎实、把证据留清楚，业主自然愿意交钱；业主也得明白，物业费是小区的"血液"，随便断供最后受伤的是自己。互相较劲不如坐下来聊聊——毕竟谁不想住个干净安全的小区呢？