土地 返租 不等于违法转包，企业如何避免承包合同纠纷风险-老河口农业承包合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：农业承包合同纠纷
案号：(2020)鄂0682民初1136号
审理法院：湖北省老河口市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2018年1月7日，老河口市仙人渡镇人民政府与老河口市远为生态农业有限公司签订了一份土地流转合同书，约定由仙人渡镇人民政府将位于该镇的1万亩虾稻连作基地流转给远为公司承包经营，土地流转时间自2018年1月30日至2028年10月20日，合同约定未经发包方同意不得擅自转让合同。该合同履行期间，2019年7月9日，远为公司与张某签订了一份土地租赁合同，远为公司将通过土地流转合同书从仙人渡镇人民政府处流转的153亩土地租赁给张某，用于虾稻共养，约定合同期限自2018年4月18日至2027年4月17日。张某向远为公司交纳了25万元租金，远为公司向张某交付了土地及船只、板房等资料。2019年10月18日，仙人渡镇人民政府向远为公司发出一份交纳土地流转费通知书，通知该公司交纳拖欠的土地流转费及服务费。2020年4月29日，仙人渡镇人民政府与远为公司签订了土地流转合同书解除协议，协议约定双方解除原合同，远为公司转包给养殖户的土地合同，由该公司与承包户解除合同。

张某获悉解除协议后，认为远为公司未经仙人渡镇人民政府同意擅自转包土地，因此双方签订的土地租赁合同无效，起诉至法院，请求认定合同无效并返还25万元租赁费、支付违约金168300元。

法院经过审理，最终驳回了张某的全部诉讼请求，认为远为公司将土地"返租"给张某属于合法的承包经营方式，不违反合同约定，且后来的解除协议也间接认可了这种经营方式，因此合同有效。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案件表面上是一起普通的土地承包纠纷，但其中隐藏的法律风险点却值得所有企业经营者高度重视。很多老板可能认为："我把承包的土地分租给别人，只要不改变用途就行"，但实际情况远比想象中复杂。下面我用大白话给大家讲清楚这个案例给企业带来的警示。

第一，别被"转包"二字吓到，关键看实质经营方式

很多人一听到"转包"就紧张，以为肯定违法。但在这个案例中，法院明确指出：远为公司将土地"返租"给张某是一种"承包经营方式"，不是"转让合同"。为什么？因为远为公司仍然是对发包方(仙人渡镇人民政府)负责的主体，张某只是在远为公司管理下进行具体经营，远为公司仍然要向发包方交租金、履行合同义务。

对企业来说，这意味着：如果你从政府或他人处承包了土地、厂房或项目，想引入合作伙伴共同经营，不一定必须获得发包方的书面同意。关键在于你的经营方式是否实质上改变了合同主体关系。如果是简单的"分包"或"合作经营"，而你仍对发包方负责，通常不会构成违约。

风险防范建议：在签订主合同时，一定要明确约定"允许采用何种经营模式"。比如，可以写明"承包方有权采用'公司+基地+农户'等模式进行经营"，避免日后因"转包"二字产生争议。如果合同中有"未经同意不得转包"的条款，最好与发包方协商，在补充协议中明确哪些经营方式是被允许的。

第二，发包方的"默示同意"可能比书面同意更有力

本案中一个关键转折点是：后来仙人渡镇人民政府与远为公司签订的解除协议中，明确提到了"远为公司转包给养殖户的土地合同，由该公司与承包户解除合同"。法院认为，这一条款实际上是对之前"返租"行为的认可，相当于发包方用行动表示"我知道这事，并且接受这种安排"。

这告诉我们：即使当初没有拿到发包方的书面同意，但如果发包方在后续行为中认可了你的经营方式，也可能被视为默许。但反过来说，如果发包方一直保持沉默甚至反对，风险就很大。

风险防范建议：与发包方保持良好沟通，特别是在引入新合作伙伴时。可以通过会议纪要、工作联系单等方式，让发包方对你的经营方式留下"知情且不反对"的痕迹。即使发包方不愿出具正式同意文件，也要尽量获取其口头认可的录音或邮件等间接证据。

第三，合同解除≠下级合同自动无效，关键看权益是否受损

张某还有一个重要观点：既然仙人渡镇人民政府与远为公司解除了合同，那么他与远为公司的合同也自然无效。但法院明确指出：主合同解除是为了"更好地经营流转给该公司的土地"，并不影响张某行使自远为公司取得的承包经营权。

这就像你租了房东的房子再转租给朋友，即使你和房东解除了合同，只要房东同意让你的朋友继续租住（本案中解除协议就明确说了"负责协调各村委会与养殖承包户续签合同"），你和朋友之间的合同就仍然有效。

风险防范建议：在签订下级合同时，一定要加入"主合同变更或解除时的处理条款"。比如约定："如甲方与发包方合同解除，发包方同意乙方与新发包方重新签订合同的，本合同继续有效"。这样即使主合同有变，你的下级合同也不会立即"崩盘"。

第四，打官司就是打证据，没证据=没道理

张某败诉的另一个重要原因是：他无法证明远为公司违约并给自己造成了10多万元的损失。而远为公司则拿出了解除协议等有力证据，证明其经营方式得到了发包方的认可。

风险防范建议：养成"随时留痕"的好习惯！重要的口头约定要通过邮件、微信等方式确认；付款要有收据；会议要有纪要；甚至与合作伙伴的日常沟通，也要注意保留记录。这些看似繁琐的小事，关键时刻可能帮你省下几十万甚至上百万的损失。

最后提醒：法定代表人的行为不等于个人行为！本案中，张某还起诉了王某个人，但法院明确指出王某作为远为公司法定代表人，其行为是职务行为，不应由个人承担责任。但现实中，很多企业主因为分不清职务行为和个人行为，导致个人财产被牵连。务必确保公司财产与个人财产严格分离，签署文件时注明"代表某某公司"。

土地承包、项目分包看似简单，实则暗藏风险。作为企业经营者，不要等到官司打上门才想起法律问题。提前规划、规范操作，才能让企业行稳致远。

征和律师事务所专注于为企业提供专业的法律顾问服务，我们理解企业在合同管理、风险防范方面的痛点。我们的法律顾问服务不仅专业度高，而且具有极高的性价比，更有"先试用满意后付款"的灵活合作模式，让您零风险体验专业法律服务的价值。无论您是初创企业还是成熟公司，我们都能为您量身定制法律风险防范方案，让您的经营之路更加稳健顺畅。