物业合同违约金约定过高将被法院大幅调减，企业应合理设定-丹江口物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)鄂0381民初1263号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实及判决结果

2010年9月2日，丹江口某果物业管理有限公司（以下简称"某果物业公司"）通过开发商邀请方式入驻奥华御园小区。2010年9月11日，陈某、范某（二人为夫妻）与开发商签订《商品房预售合同》，购买该小区C5幢2单元502号房，建筑面积92.57㎡（2010年9月17日交付）。当日，范某与某果物业公司签订《物业入住协议》，约定物业费按建筑面积每月每㎡0.8元收取，生活垃圾清运费每月每户4元；物业费自交房日起算，延期三个月缴纳的，按欠费金额的日千分之五支付违约金。2014年，丹江口市物价局发放《湖北省服务价格监审证》，确认物业费标准为多层0.7元/月/㎡。某果物业公司向小区公告自2014年起按高层1元/月/㎡收费，但实际按0.7元/月/㎡主张权利。陈某于2018年2月补交了2013年2月至2014年2月的物业费558元，未对缴费标准提出异议。截至目前，陈某、范某拖欠2014年3月至2020年12月物业费5339元（93.01㎡×0.7元/㎡×82月）、2014年3月至2020年8月垃圾清运费234元（3元/月×78月），合计5573元。某果物业公司起诉要求支付欠费及2018年至2020年按日千分之五计算的违约金5139元。陈某、范某经法院传唤未到庭。

法院判决：陈某、范某支付物业费及垃圾清运费5573元、违约金1115元（按欠费总额20%计算），合计6688元；驳回某果物业公司其他诉讼请求。

三、核心观点：企业如何防范物业费追缴风险

这个案例看似是物业公司"赢了官司却没拿全款"，实则暴露出企业常见的三大法律陷阱，尤其值得物业、服务类企业警惕：

1. "天价违约金"约定等于白纸一张，法院会直接"打折"
某果物业公司在合同中约定"日千分之五违约金"（相当于年化182.5%），想靠高额违约金震慑欠费业主。但法院认为这明显过高，直接将违约金砍到欠费总额的20%。为什么？因为《民法典》明确规定，违约金不能以"惩罚"为目的，必须与实际损失相当。物业公司实际损失主要是资金占用利息（通常年化6%左右），日千分之五的约定远超合理范围。企业教训：签订合同时，违约金建议设定在欠款总额10%-20%之间，或参照LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍。过高反而让法院觉得企业"不讲理"，最终得不偿失。

2. 价格变更必须"留痕"，口头通知等于没说
某果物业公司在2014年收到物价局监审证后，仅在小区贴公告改收费为1元/㎡，但实际按0.7元/㎡起诉。法院之所以支持0.7元标准，关键是因为：

• 物价局文件明确0.7元为合法标准；
• 陈某2018年交费时未对价格提异议，视为默认接受。
  企业教训：价格调整必须三步走：①取得政府批文（如物价局监审证）；②书面通知业主并保留送达证据（如微信截图、公告照片+公证）；③让业主签字确认。如果某果物业当初让业主签个《价格确认书》，就能按1元/㎡收费，不至于少收近千元。

3. "不到庭=认输"，缺席审判风险巨大
陈某、范某收到法院传票却不出庭，结果自动丧失抗辩权：既不能质疑物业服务质量，也无法协商减免欠费。法院直接按物业公司单方证据判其全额支付。企业教训：作为服务企业，遇到业主拖欠时：

• 定期发《催缴函》：用EMS邮寄并保留签收回执，这是起诉的关键证据；
• 服务过程留痕：清洁、维修等服务拍照片/视频，让业主在工单上签字；
• 别拖"死账"：本案欠费从2014年拖到2020年，时间越长证据越难收集。超过3年诉讼时效的欠费，法院可能直接驳回！

一句话总结风险点：违约金别贪高、价格变更要留证、欠费催收趁早办。物业服务本质是"信任生意"，企业既要守住法律底线，也要用合理规则保护自己。

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