业主不能以服务小问题为由拒交物业费-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2023)皖1222民初6664号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
案件事实：
安徽某坤置业有限公司与安徽省天方物业有限公司于2017年12月1日签订了《昊某铭城国际前期物业服务合同》，约定由安徽省天方物业有限公司为昊某铭城国际小区提供前期物业管理服务，高层住宅服务费为每月每平方米1.2元。台州某物业公司太和分公司提交的备案表显示，电梯高层住宅收费为每月每平方米1.2元。
2022年2月7日，台州某物业公司太和分公司（被委托方）、太和县城关镇银杏社区居委会（委托方）、安徽某坤置业有限公司（见证方）签订《委托合同书》，约定因前期物业于2021年7月10日退场，小区未成立业主委员会，由银杏社区居委会暂代应急管理，委托台州某物业公司太和分公司提供临时管理服务；物业费按太和县住建局核定标准收取，服务期至新物业进驻为止。
2023年4月21日，三方补充协议明确：物业费按年收费，收费截止时间为年度最后一天，服务自2021年7月10日起算。
高某是昊某铭城国际小区19号楼606室业主，房屋面积183.7平方米。

判决结果：一审法院判决高某支付台州某物业公司太和分公司物业费2645.3元（2021年7月10日至2022年7月9日）；高某上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点论述
这个案例的核心很简单：业主不能因为物业服务有点小问题（比如小区环境不够整洁、电梯偶尔故障），就拒绝交物业费。法院认为，只要物业公司提供了基本服务（如日常保洁、安全保障），即使存在一般性瑕疵，也不算“根本违约”，业主仍需按时缴费。同时，当小区还没成立业主委员会时，社区居委会在政府指导下有权代签物业服务合同，这个合同对所有业主都有效。

对企业（特别是物业公司）的法律风险提示：

1. 服务别“打折扣”：
   物业公司常犯的错误是觉得“小问题无所谓”。但本案中，业主拿小区环境差、消防器材老旧等当理由拒交费，法院却不认可——因为这些只是小瑕疵，并未严重影响业主基本生活（如停水停电、安全失控）。风险点：如果服务严重缩水（比如保安长期缺岗、垃圾堆积成山），才可能被认定为根本违约。企业务必守住服务底线：

   • 确保合同约定的核心服务（如保洁、安保、设备维护）100%到位；
   • 小问题及时整改，并保留维修记录、照片等证据，万一打官司能证明“我尽力了”。

2. 合同签订要“走对路”：
   很多物业公司在接手新小区时，图省事直接和开发商签约，忽略程序合法性。本案中，因小区没业主委员会，社区居委会在政府要求下代签合同，法院认定有效。风险点：如果合同主体不合法（比如居委会无政府授权就签约），业主可能集体拒缴费。企业必须：

   • 接手小区前，确认委托方资格（如查政府指导文件）；
   • 合同里明确服务标准、收费依据，避免模糊条款。

3. 沟通比打官司更重要：
   法院在判决中特意提醒：物业公司应多听业主意见，加强沟通。现实中，90%的物业纠纷源于“你不说我、我不说你”——业主抱怨服务差，物业觉得业主无理取闹。风险点：业主积累不满后，可能集体拒缴费甚至引发群体事件。企业要：

   • 每月开业主见面会，记录反馈并公示整改；
   • 用微信群、公告栏等简单方式保持透明，小事别拖成大事。

一句话总结：服务达标是底线，程序合法是护身符，主动沟通是灭火器。物业费收不上来，往往不是业主“耍赖”，而是企业自己埋了雷。

四、企业法律护航小贴士
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（注：本文基于真实案例改编，企业名称及人名已按规范隐去，仅作普法参考。）