商铺租赁合同中租金起算时间应以约定为准，而非实际交付时间-太和房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖1222民初1413号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2016年12月14日，徐某和太和某港商业经营管理有限公司签订了两份《商铺租赁经营管理合同》（合同编号分别为：6#438和4103）。合同约定：徐某同意将其位于太和某港商铺6栋4层438号和4103号商铺租赁予太和某港公司，438和4103号商铺总建筑面积分别为40.80平方和45.46平方；徐某将该商铺交给太和某港公司统一租赁经营管理，租赁期限为伍年，自某港统一开业日开始计算；商铺租金计算标准：438号商铺第四年租金单价65元/月/平方米，年租金31824元/年；438号商铺第五年租金单价75元/月/平方米，年租金36720元/年；4103号商铺第四年租金单价65元/月/平方米，年租金35459元/年；4103号商铺第五年租金单价75元/月/平方米，年租金40914元/年；租金支付方式：徐某同意前三年租金均予免收，以便于市场培育，故太和某港公司不再向徐某支付前三年的租金，后两年租金按季度支付；太和某港公司逾期支付租金，除仍应补交所欠租金外，并按日租金万分之一，以天数计算向徐某支付违约金。2016年12月16日，徐某与太和某天化工有限公司签订了关于6#438号和4103号商铺的商品房买卖合同，合同中均约定出卖人应当在2017年8月16日前将符合条件的商品房交付买受人使用。后因商铺租金产生纠纷，为此，徐某诉讼来院。
太和某港公司于2018年12月29日开业。

法院判决结果：太和某港商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付徐某租金16821元（即第四年第一季度租金）；驳回徐某的其他诉讼请求。

三、核心观点及法律风险提示

这个看似简单的商铺租赁纠纷，其实藏着企业经常忽略的关键法律陷阱——合同条款的明确性。原告徐某认为，既然商品房买卖合同约定2017年8月16日交付商铺，那租金就应该从这个时间开始计算。但法院为什么只判了1万多元，而不是原告主张的14万多元呢？

关键就在于合同中那句看似平常的约定："租金自某港统一开业日开始计算"。法院查明，某港实际开业是2018年12月29日，所以租金起算点应该是这个日期，而不是商铺交付时间。又因为合同明确写了"前三年免收租金"，所以第四年租金才刚刚开始计算，原告要求从2017年就开始支付租金自然得不到支持。

对企业的重要提醒：

1. "约定大于事实"是合同基本法则
   很多企业主认为"事实就是事实"，但法律上，合同约定往往比实际发生的事实更重要。本案中，虽然商铺2017年就该交付了，但因为租赁合同明确约定"自开业日起算租金"，所以法院只认这个约定。企业在签订合同时，一定要把关键时间节点（何时开始计算租金、何时支付、逾期怎么办等）写得清清楚楚，避免用"按实际情况"等模糊表述。

2. 别把不同合同混为一谈
   本案原告犯了个典型错误：把商品房买卖合同的交付时间，当成租赁合同的租金起算时间。这是两个完全独立的合同关系！就像你买手机和办手机卡是两回事，不能因为手机没到货就拒交话费。企业同时签多个合同时，务必分清每个合同的权利义务，别让一个合同的问题影响另一个合同的履行。

3. "免租期"条款要格外小心
   商场为了吸引商户常设"前三年免租"条款，但很多企业没注意免租期的起算点。本案中，免租期是从开业日算起，不是从签约日或交付日算起。如果你的合同写的是"自签约日起免租三年"，那即使商场两年后才开业，你也要从签约日开始算免租期。签合同时一定要确认清楚：免租期从哪个"时间点"开始计算？

4. 证据要跟着合同走
   太和某港公司能赢官司，关键是有证据证明2018年12月29日才开业。企业履行合同时，凡是涉及时间节点的（如开业、交付、付款），一定要保留书面证据：开业公告、现场照片、签收单等。口头说"已经开业了"在法庭上可不算数。

5. 违约金条款不是摆设
   本案原告还主张了违约金，但因为被告没违约（按合同约定时间支付即可），所以没得到支持。但反过来想，如果被告真逾期支付了，按日万分之一计算，一年也就3.65%，看似不高，但拖得越久损失越大。企业作为出租方，可以协商提高违约金比例；作为承租方，则要避免逾期支付。

一个实用建议： 签订租赁合同时，不妨在关键条款旁手写备注"本条款指XXX时间，而非YYY时间"。比如本案中，如果写上"租金起算日指商场实际开业日，非商铺交付日"，就能避免所有争议。

如果您是企业负责人，正为合同风险发愁，征和律师事务所的专业企业法律顾问服务正是您的最佳选择。我们提供的不仅是法律咨询，更是为企业量身定制的风险防控体系。最特别的是，我们的服务具有极高的性价比，而且可以先试用满意后付款——让您零风险体验专业法律服务的价值，真正实现"法律保驾护航，企业安心发展"。