企业签订租赁合同时必须明确约定支付时间否则可能面临长期债务风险-合肥租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷

案号：(2020)皖01民终3391号

审理法院：安徽省合肥市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

房某系安徽省庐江县矾山镇房庄村民组村民。庐江某山矿业有限公司因生产经营需要，于2008年8月12日与房某签订《协议书》，协议约定：新建库房项目的全部费用由庐江某山矿业有限公司投资，库房建成后，庐江某山矿业有限公司无偿使用五年；期满后，该库房的房屋产权由庐江某山矿业有限公司赠予房某；若庐江某山矿业有限公司需要继续使用，就属租赁性质，即从第六年开始，每租用一年，庐江某山矿业有限公司应支付给房某租金10000元，凭税务发票结账，直至租赁结束为止。上述协议签订后，庐江某山矿业有限公司于2008年建成房屋十间并实际使用至今。后房某因租金问题与庐江某山矿业有限公司发生纠纷，诉至法院。

一审法院判决庐江某山矿业有限公司支付房某房屋租金50000元（自2013年8月至2018年8月），并自2018年8月起每年支付房某租金10000元至双方租赁合同关系终止时止。

二审法院改判撤销一审判决，判决庐江某山矿业有限公司支付房某2013年8月至2019年8月的房屋租金60000元，但驳回了房某关于未来租金的诉讼请求，要求房某对未到期的租金另行主张。

三、企业法律风险防范启示

这个案例给我们企业上了一堂生动的合同课！表面上看只是简单的租金纠纷，但背后隐藏着企业常见的重大法律风险，尤其对签订合同时不够谨慎的企业来说，值得高度重视。

风险一：合同关键条款缺失导致债务无期限风险

本案中最致命的问题是——合同没写清楚"什么时候付钱"！协议只说"从第六年开始，每租用一年支付10000元"，但没约定具体哪天付、是一次性付还是分期付。结果一审法院判决企业"每年都要付，直到不租为止"，这相当于给企业套上了一个"无限期债务枷锁"。

很多企业老板可能觉得："都是熟人，以后再说吧"，或者"每年1万不多，无所谓"。但请注意：如果每年1万变成10万、100万呢？如果企业经营不善想终止合同，却发现因为没约定终止条件而被长期绑定呢？本案中二审法院虽然改判只支持到2019年8月的租金，但企业仍需面对未来每年的诉讼风险——房某可以每年起诉一次要当年的租金！

风险二：对对方权利状况审查不严引发合同效力争议

庐江某山矿业有限公司上诉时主张：房某根本不是宅基地的合法权利人，无权收租。但法院认为，企业作为专业主体，在签订合同时应当核实对方权利状况，而企业未能提供证据证明房某无权，反而在协议中明确写明"地基产权属乙方所有"，这就等于自己承认了对方的权利。

很多企业签订合同时，对对方是否有权签约、是否有权处分标的物不加核实，认为"有合同就行"。但一旦发生纠纷，对方权利瑕疵可能直接导致合同无效，企业前期投入打水漂！就像本案中企业本想用"房某无权"来抗辩，却因自己在合同中的表述而败诉。

风险三：诉讼时效认知误区导致企业抗辩失败

企业认为房某要2013年至今的租金已超诉讼时效，但法院认为：因为合同没约定支付时间，所以诉讼时效从房某第一次要钱时才开始计算。很多企业以为"欠钱超过一定时间就可以不还"，但法律规定，只有"明确约定付款日期"的债务，才从那个日期开始算时效。没约定日期的，债权人可以随时要，时效从要的那天起算！

给企业的实操建议：

1. 合同必须写清"三要素"：签订任何合同时，必须明确约定"何时付、怎么付、什么条件下终止"。租金类合同尤其要写明每年几月几日前支付，合同总期限多长，提前终止的条件是什么。

2. 签约前必须做"权利体检"：租赁房屋土地前，必须查看产权证、核实出租人身份，确认对方确实有权出租。如果像本案涉及农村宅基地，更要了解当地政策，必要时请专业律师审核。

3. 定期清理"历史合同"：企业往往有大量历史合同，有些条款模糊、期限不明。建议每年做一次合同"大扫除"，对不明确的合同及时补充协议，避免"定时炸弹"。

4. 债务履行要留痕：即使对方长期不催款，企业也应主动按约定时间付款并保留凭证。如遇对方违约，及时书面催告并留存证据，避免因"默许"而丧失抗辩权。

本案给所有企业管理者的警示是：合同不是签完就完事，模糊的条款可能变成企业长期的"债务紧箍咒"。企业在追求业务发展的同时，必须重视合同细节管理，否则今天省下的法律顾问费，可能变成明天的巨额诉讼损失。

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