房屋买卖未备案登记风险大，企业回购资产需注意法律手续-和县第三人撤销之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：第三人撤销之诉
案号：(2021)皖05民终1674号
审理法院：安徽省马鞍山市中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2013年7月份，安徽省巢湖市宇某有限公司与安徽云某有限公司签订了"和县云某国际城"3＃、3Ａ＃、5＃住宅楼建设施工合同。同年8月30日，宇某有限公司将涉案工程包给董某施工。工程结束后，由云某有限公司直接以"以房抵债"方式给付董某施工的工程款。董某在施工期间投入资金，其中董某从刘某处借款1000000元，经协商，由云某有限公司直接以"以房抵债"方式和刘某签订商品房买卖合同。2015年2月3日，刘某与云某有限公司签订三份商品房买卖合同。刘某购买5号楼西单元404室、504室、904室房屋，三份商品房买卖合同约定了双方权责。2016年1月份，和县人民政府为解决云某有限公司产业园出现的矛盾，决定回购已完工的3栋商住楼中90套住宅。2016年10月27日，和县某设投资有限公司为解决企业困境，与云某有限公司达成商品房买卖合同，回购已完工的3栋商住楼中90套住宅，包括5号楼西单元404室、504室、904室房屋，支付了购房款21682400元，并办理备案登记。云某有限公司未对刘某履行合同，后刘某于2020年9月4日提起确认之诉。2020年10月21日一审法院判令：确认刘某与安徽云某有限公司签订的三份《商品房买卖合同》有效；安徽云某有限公司应于判决生效之日起十五日内协助刘某办理产权过户登记手续。2021年4月份，和县某设投资有限公司得知消息后，于2021年4月26日提起第三人撤销之诉。

判决结果：一审法院撤销了原判决中要求云某有限公司协助刘某办理产权过户登记的部分；二审法院驳回刘某的上诉，维持原判。也就是说，刘某虽然和开发商签了购房合同，但最终没能拿到这三套房子，因为房子已经合法卖给了和县某设投资有限公司。

三、核心观点：为什么签了合同却拿不到房子？

很多老板以为"签了合同就万事大吉"，这个案子就是一个活生生的教训！刘某和开发商签了购房合同在先（2015年），和县某设投资公司签合同在后（2016年），但最后房子却判给了后签约的和县某设投资公司。为什么？关键就在这三个字：没备案！

对企业的重要警示：

1. "签合同"不等于"拿到手"
   本案中，刘某的合同虽然签订在先，但一直没去房管部门办理备案登记；而和县某设投资公司虽然签约在后，但付了全款并立即办理了备案登记。法院认为：备案登记具有公示作用，能保护善意买方。就像买东西要开发票一样，房子交易必须"登记留痕"，否则你的权利就像没上锁的保险箱——看似安全实则危险。

2. "以房抵债"暗藏大雷
   很多企业遇到债务问题时喜欢用"以房抵债"，本案中刘某的100万借款就是通过这种方式解决的。但请注意：如果开发商后续又把房子卖给别人并办理了备案，你可能钱房两空！抵债时一定要同步办理备案登记，否则抵的可能是个"纸面房子"。

3. 政府背景不等于万无一失
   和县某设投资公司的交易有政府背景，但法院并未因此直接支持他们，而是严格审查了交易是否真实、是否支付价款、是否备案登记。这说明：再"硬"的关系也硬不过法律程序！企业交易必须规范操作，不能依赖"特殊身份"。

给企业的实操建议：

• 买房必做"三件事"：签合同→付钱→马上去备案！三者缺一不可，拖延超过15天就可能埋下隐患。
• 每季度查一次产权状态：通过当地不动产登记中心官网，输入房产信息查询是否有查封、二次抵押等情况。
• "以房抵债"要升级：在协议中明确约定"开发商须在3日内配合办理备案"，并设置高额违约金（例如每日0.5%）。
• 发现房子被"一房二卖"，立即在6个月内起诉：本案中和县某设投资公司就是在得知消息后20天内就起诉，成功维权。

记住：在房产交易中，备案登记就是你的"法律护身符"。没有这个护身符，就算你是"原配"也可能输给"二房"！

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