项目烂尾后开发商拖延退款将面临法院强制返还 - 和县商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2023)皖0523民初4898号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果
原告孟某系银城某团员工。2019年6月，银城某团为了完成销售目标，鼓励公司员工购买被告开发的依某郡商品房，并由银城某团提供首付款。2019年6月28日，原、被告签订《马鞍山市商品房预售合同》，当日银城某团向原告转账92,654元，原告收到款项后向被告支付首付款93,538元。此后合同未再继续履行，原告未继续支付购房款或办理按揭贷款，被告未向房管部门登记备案，也未交付房屋。2021年7月20日，被告向原告发送《告知函》，告知原告收到函件30日内需支付剩余房款继续履行合同；如不愿继续履行，公司可提供“更名再售方案”协助将房源卖给第三方，期限90日，逾期则按解除合同处理，并按总价款10%支付违约金，被告退还原告已付购房款。后被告未退还原告购房款，故原告诉至法院。

法院判决：解除双方签订的商品房预售合同；被告需在5日内退还原告购房款93,538元；但驳回了原告要求支付利息的诉讼请求（因原告自身未按约定履行合同，存在违约）。

三、核心风险提示：企业如何避免“烂尾式”退款纠纷
这个案子看似简单，却暴露了企业（尤其是开发商）在销售和危机处理中的致命漏洞：用“股东垫首付”当促销手段，项目一烂尾就拖着不退钱，结果被法院判全额退款！ 为什么这么说？

• 风险点1：虚假促销埋雷，员工购房成“定时炸弹”
  银城某团为冲销量，让员工“假装买房”——自己出钱垫首付，诱导员工签合同。表面看完成销售目标，实则隐患巨大：一旦项目烂尾（如资金断裂、停工），员工自然要求退钱。法院认定合同有效，但后续未履行是因项目问题，开发商难辞其咎。企业警示： 别用股东资金搞“自导自演式”销售！这既违反市场诚信（可能被认定为虚假宣传），又让员工变成“维权先锋”。真促销应确保项目靠谱，否则销量冲得越高，退钱窟窿越大。

• 风险点2：拖延处理=自找麻烦，法院直接判退全款
  被告2021年发函让原告“30天内选方案”，但原告没操作（可能因项目已烂尾不信任），被告就当没这回事，拖着不退钱。法院却认为：函件里写明“90天内未处理按解除合同处理”，等于变相同意解约，开发商必须退钱。更惨的是，因拖延太久，被告连“扣10%违约金”的机会都丢了（法院因原告也有违约，才没支持利息）。企业警示： 出问题别装鸵鸟！项目停工后，必须30天内主动联系买家协商：要么退钱签协议，要么提供靠谱替代方案。拖得越久，买家证据越足，法院越可能判你“全额退+承担诉讼费”（本案被告还倒贴1069元案件受理费）。

• 终极建议：三步守住钱袋子

  1. 销售前验资质：股东垫首付等促销手段？先查项目是否“五证齐全”（尤其预售许可证），避免为冲量卖“纸面楼”。
  2. 出问题快响应：项目一停滞，立刻发正式通知：明确退款流程、时间表，并录音/书面留痕。别学本案被告，发个函就不管——法院只看“你做了没”，不看“你难不难”。
  3. 留证据防甩锅：要求买家书面确认解约方案（如“本人同意90日内未售出则退全款”）。口头承诺？等于没承诺！

企业主记住： 今天省下10%违约金，明天可能赔100%本金+诉讼费。法律不保护“装睡的人”，只保护“及时行动的人”。

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