租期满不还房必须承担法律责任-广德房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)皖18民终1919号
审理法院：安徽省宣城市中级人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年6月1日，安徽天某粮油有限公司（甲方）、广德县桃州镇某恒中药行（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定："一、乙方承租甲方公司内的房屋面积为1062.5平方米（三处共计25间）。二、租期：乙方承租期限为三年，自2020年6月1日起至2023年5月31日。九、特别约定：1、乙方原承租甲方房屋自行搭建的251.3平方米违房已拆除甲方按每平方米一千元标准一次性补偿给乙方25万元；2、乙方在原租赁期间产生的维修装潢费用约10万元，由甲方起诉乙方拖欠房租，经广德法院判决的房租为66521元（2019.8.3-2020.3.13）并加上乙方已拖欠的房租22826元（2020.3.14-2020.5.31），两项房租合计约8.9万元，冲抵乙方的维修装潢费用；4、25万元补偿款的支付方式：合同签订后，甲方支付乙方9万元。第二年（2021.6.1）甲方支付乙方8万元，第三年（2022.6.1）甲方支付乙方8万元。若遇政府拆迁，要拆除乙方租赁的房屋，后续补偿款甲方一次性付清给乙方"。合同签订后，安徽天某粮油有限公司支付25万元给广德县桃州镇某恒中药行，2023年5月31日租赁期限届满，安徽天某粮油有限公司请求广德县桃州镇某恒中药行交还库房，但广德县桃州镇某恒中药行拒绝腾房。

法院最终判决：广德县桃州镇某恒中药行必须在判决生效后十日内返还租赁房屋，但驳回了安徽天某粮油有限公司关于要求支付逾期租金的其他诉讼请求。某恒中药行不服提起上诉，二审法院最终驳回上诉，维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案子告诉我们一个简单但重要的道理：租期一到，必须还房！不管承租人有什么理由，都不能继续占用别人的房屋。

很多企业主可能觉得："我装修花了那么多钱，房东应该给我补偿"或者"合同到期了我再慢慢搬"，但法律可不是这么规定的。法院在判决中明确指出：租赁期限届满后，承租人必须返还租赁物。继续占用就是违法行为，要支付使用费甚至承担其他法律责任。

本案中，某恒中药行认为自己有装修费用没得到补偿，所以拒绝搬走。但法院为什么没支持它呢？因为它既没提供装修证据，也没在诉讼中明确提出这个要求。就像打官司不能"临时抱佛脚"，企业经营中也要注意：

1. 合同到期前做好交接准备：租期快到时，双方应提前沟通是否续租或搬离。如果不再续租，承租方应提前规划搬迁事宜，不要等到最后一天才着急。

2. 装修补偿要"白纸黑字"：如果承租方进行了装修，一定要在合同中明确约定装修费用的处理方式。比如："合同期满后，装修部分归出租方所有，出租方补偿承租方XX元"。口头承诺不可靠，必须写进合同。

3. 及时保留证据：装修时要保留发票、照片等证据；支付补偿款要保留收据；沟通协商要留存记录。打官司就是打证据，没有证据再有道理也难获支持。

4. 不要混淆不同法律关系：本案中某恒中药行想用装修补偿问题来拒绝还房，但这两个问题是分开的。装修补偿是另一个法律关系，应该另案处理，不能成为不还房的理由。企业遇到类似情况，应通过正确渠道解决，而不是"赖着不走"。

5. 程序问题别忽视：某恒中药行还以"没看到营业执照原件"为由上诉，结果法院认为一审时它已认可对方主体资格，这个理由不成立。企业在参与诉讼时，要及时对程序问题提出异议，不要等到败诉了才找理由。

房屋租赁看似简单，实则暗藏风险。作为企业，无论是出租方还是承租方，都要牢记：合同就是"法律"，必须严格遵守。到期不还房不仅会被法院强制执行，还可能影响企业信用，得不偿失。

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