逾期不还房贷将面临本金利息罚息全清偿-凤台金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初3058号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年5月3日，某银行淮南凤台支行与张某签署《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，合同约定的主要内容：1.张某就购买位于凤台县凤城某道某段某小区某号楼某室房屋，向某银行淮南凤台支行借款29万元;2.借款期限为180个月，自2013年5月3日至2028年5月3日，实际借款期限以借款凭证上记载的时间为准，借款月利率为4.639583‰，逾期罚息利率在借款利率水平上加收50%，未支付利息按罚息标准计收复利；3.借款采用等额本息还款法，还款日为每月15日；4.张某以位于凤台县凤城某道某段某小区某号楼某室房屋为该笔借款提供抵押担保，担保范围为债权本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及某银行淮南凤台支行实现债权和抵押权的费用。合同还约定：借款人未按约定偿还借款本息或支付其他应付款项的，即构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，某银行淮南凤台支行于2013年5月14日向张某发放借款29万元，到期日为2028年5月14日。案涉房屋于2016年9月9日办理抵押登记手续。截至2024年1月5日，张某尚欠某银行淮南凤台支行借款本金113197.11元、利息1254.84元、罚息74.05元、复利12.56元，合计114538.56元。
另查明，某银行淮南凤台支行为本次诉讼支付律师代理费4000元。

法院判决结果很简单：张某必须在10天内还清全部欠款114,538.56元（含本金、利息、罚息和复利），另付4000元律师费，银行对抵押房屋拍卖所得有优先拿钱的权利。

三、核心观点及企业风险防范要点

这个案子告诉我们一个血淋淋的现实：借钱不还的代价远不止本金和利息！当张某连续几个月没按时还款后，银行直接宣布"所有欠款立即到期"，不仅本金要还，连未来的利息、50%的罚息、甚至"利滚利"的复利都要算上，最后连打官司的律师费都得他承担。更可怕的是，他抵押的房子随时可能被拍卖抵债。

作为企业经营者，这个案例给我们敲响了三记警钟：

第一记警钟：别小看"违约条款"的杀伤力
很多企业老板签合同时只关注借款金额和利率，却对"违约责任"条款一扫而过。本案中，张某可能以为"偶尔晚还几天没事"，殊不知合同明确规定：只要有一次没按时还，银行就能立即要求还清全部欠款！企业向银行贷款或与合作伙伴签订合同时，务必重点标注"什么情况算违约""违约后对方有哪些权利"。建议：签约前用红笔标出所有违约条款，让财务和法务人员逐条解释，必要时录音留存。

第二记警钟：抵押不是"万能保险"，可能是"致命陷阱"
张某以为用房子抵押就能轻松贷到款，却没想过万一经营困难，抵押的房产可能一夜之间变成别人的。很多企业主把厂房、设备抵押给银行换流动资金，结果资金链一断，核心资产就被处置了。建议：抵押核心资产前做"压力测试"——假设最坏情况（如半年没收入），是否还能还上钱？永远保留30%以上的核心资产不抵押，给自己留条活路。

第三记警钟：律师费等"小钱"可能压垮骆驼
本案中4000元律师费看似不多，但叠加本金利息后，直接让张某多背了3.5%的债务。现实中很多企业吃过大亏：合同里一句"实现债权的费用由违约方承担"，可能让企业额外多付几万甚至几十万律师费、评估费。建议：所有合同中看到"实现债权的费用"这类表述，必须明确写清上限（例如"不超过争议金额的5%"），避免因小失大。

给企业的救命锦囊：

1. 设置"还款双保险"：在财务系统中设置还款日前15天、7天、3天三级预警，同时预留3个月还款额的应急资金
2. 抵押物"三不原则"：不抵押唯一经营场所、不抵押难以变现的资产、不把所有资产押给同一家机构
3. 争议解决"留后路"：在合同中增加"发生困难时可申请3个月宽限期"条款，比闹到法院强百倍

记住：银行不会因为你"不容易"就心软，但一份设计周全的合同能给你缓冲的机会。当你的财务人员说"这个条款应该没事"时，请务必多问一句："如果最坏情况发生，我们会损失什么？"

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