抵押物被拆迁后抵押权人如何维护权益-长垣财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫0783民初218号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年12月25日，董某甲、翟某作为抵押人与中国某有限公司长垣支行签订《最高额抵押合同》，约定以其所有的位于长垣县蒲西区漏粉庄村南的房产及土地设立抵押，抵押物评估价值为82.59万元，对应的担保债权数额为495500元，并办理了抵押登记。2016年12月6日，长垣某与中国某有限公司长垣支行签订《流动资金借款合同》，借款200万元。2018年8月10日，法院作出民事判决书，判决某长垣支行有权对董某甲、翟某抵押的房产和土地拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。

2018年11月22日，某长垣支行将案涉债权转让给中国某有限公司河南省分公司。2020年11月19日，中国某有限公司河南省分公司将案涉债权转让给郑州某甲公司。2020年9月29日，董某甲、翟某之子董某丙作为户主与某街道办签订《漏粉庄棚户区征收补偿安置协议书》，以人口补偿方式获得回迁安置房屋总面积共计320平方米，以及奖励资金494966元（含户奖励、人口奖励等）。房屋及奖励资金均已补偿到位。

2021年4月15日，法院做出执行裁定书，将申请执行人变更为郑州某甲公司。后新乡市中级人民法院将案件交由新乡市卫滨区人民法院执行。2024年5月14日，新乡市卫滨区人民法院裁定终结本次执行程序。2025年3月6日，新乡市卫滨区人民法院查封了董某甲和翟某名下位于长垣市蒲西区的另一处房产。

郑州某甲公司认为某市政府和某街道办作为拆迁主体和实施单位，在案涉房屋存在抵押权情形下，未按法定程序告知抵押权人以及将拆迁款提存；董某甲和翟某作为抵押人也不履行告知义务，导致其抵押权无法实现，故诉至法院要求赔偿损失971632元。

法院经审理认为，征收拆迁行为与郑州某甲公司损失之间不存在直接因果关系；原抵押物评估价值为82.59万元，对应的担保债权数额为495500元，原告超出该数额主张损失无法律依据；同时，法院已查封了董某甲、翟某的另一处房产，在损失数额不确定的情况下，郑州某甲公司要求赔偿971632元并承担连带责任无事实和法律依据，故判决驳回郑州某甲公司的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范

这起案例揭示了企业作为抵押权人时面临的一个典型风险：当抵押物被政府征收拆迁时，抵押权如何有效保护？很多企业以为办理了抵押登记就"高枕无忧"，殊不知在城市更新、棚户区改造加速的今天，抵押物可能在不知不觉中被拆迁，导致抵押权"落空"。

核心问题：为什么法院驳回了抵押权人的赔偿请求？

1. 征收方式影响抵押权实现：本案中，拆迁采用的是"产权调换"方式（用回迁房代替现金补偿），而非货币补偿。《民法典》规定，抵押财产被征收时，抵押权人可以就"补偿金"优先受偿，但本案中没有"补偿金"，只有安置房。这就导致抵押权人难以直接对安置房主张权利，因为原抵押合同只针对特定房产，而未对安置房设定抵押。

2. 损失计算不能"拍脑袋"：原告主张97万余元损失，但合同约定的担保债权仅为49.55万元，抵押物评估价值也只有82.59万元。法院明确指出：损失计算必须以原抵押合同约定的担保范围为限，不能随意主张。就像你借给别人10万元，最多只能要回10万元本金加合法利息，不能因为觉得"亏了"就狮子大开口要20万。

3. 权利保护需及时行动：虽然法院认为本案未过诉讼时效，但原告因未能及时发现抵押物被拆迁，导致在征收完成后才主张权利，大大增加了维权难度。就像发现钱包丢了，应当立即挂失，而不是等几个月后才去银行。

给企业的实用防范建议：

1. 定期"查户口"，盯紧抵押物：作为抵押权人，不能只拿个他项权证就束之高阁。应每季度通过不动产登记中心查询抵押物状态，特别是在城市更新活跃的区域。就像你把贵重物品寄存在朋友家，总得时不时问问"东西还在吗"。

2. 合同中加入"拆迁预警条款"：在抵押合同中明确约定：一旦抵押人得知房屋可能被征收，必须在3日内书面通知抵押权人；否则需承担XX万元违约金。这样能促使抵押人主动报告情况，避免"突然失联"。

3. 第一时间向征收部门"报备"：得知抵押物可能被征收后，立即持抵押合同、他项权证等材料，向征收部门提交《抵押权人权利告知书》，要求将相应补偿款予以提存。就像拆迁公告张贴后，赶紧去拆迁办登记"这房子我有份"。

4. 明确约定损失计算方式：在抵押合同中详细写明："若抵押物被征收，抵押人应配合将补偿权益转为对抵押权人的清偿，或提供同等价值的替代担保；无法实现时，损失按抵押物评估价值加五年利息计算"。避免事后"扯皮"。

5. 债权转让后要"无缝衔接"：企业受让债权后，应立即办理执行主体变更手续，并主动联系原债权人了解抵押物状况。本案中，郑州某甲公司2020年11月受让债权，但直到2024年才发现房屋已拆迁，整整延误4年！就像接力赛跑，交接棒必须"手递手"，不能有空档。

特别提醒： 对于集体土地上的房产（如本案中的宅基地），抵押存在特殊风险。根据《民法典》规定，集体土地使用权原则上不得抵押。企业接受此类抵押时，务必核实当地是否有特殊政策（如试点地区），否则可能面临抵押无效的风险，就像拿着一张"作废"的优惠券去消费。

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抵押权保护是企业资金安全的"最后一道防线"，在经济下行压力加大的今天，更需要未雨绸缪。许多企业因忽视抵押物状态管理，最终导致"钱房两空"，教训惨痛。

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