未签订正式购房合同但实际使用房屋仍需支付房款-长垣商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)豫0783民初1909号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实及判决结果

华某购买长垣某甲房地产开发有限公司开发的商铺一套，双方于2013年8月15日签订《和平里社区交款一览表》一份，商铺位于社区号，建筑面积207.08平方米。单价7088元／平方米，总价款1467783元，优惠后单价6605.09元／平方米，总价款1367783元。2013年5月8日，华某向某甲公司分期支付房款687783元，并支付维修基金10354元、产权证及按揭相关费用78146元，下欠680000元房款。2013年8月15日签订交款一览表后，某甲公司于2014年4月19日向华某交付了商铺，华某从当日开始使用该房屋并缴纳水电费，至今仍实际占用该商铺。长垣县蒲城和物业管理有限公司出具证明，确认华某首次缴纳水电费日期为2014年4月19日，截止2023年3月22日共购水756吨。2023年1月7日，某甲公司负责人在电话中向华某催要剩余房款。

法院判决华某需在10日内支付长垣某甲房地产开发有限公司下余房款680000元及利息（利息从2014年4月19日起，按当日中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付清日），同时驳回了某甲公司其他过高利息的诉讼请求。

三、企业如何防范类似法律风险？

这个案子看似简单，却藏着大教训：没签正式合同，企业照样能赢回欠款，但过程可能拖垮你！ 华某和开发商只签了一份《交款一览表》，没签正规购房合同，结果一拖就是9年。华某辩称“房款已结清”“合同应解除”，但法院为啥判她输？核心就两点：

1. “事实合同”比白纸黑字更危险：
   虽然没签正式合同，但华某付了大部分房款、开发商交了房、她用了近10年水电——这些行为等于默认合同成立。企业常以为“没合同就安全”，其实只要客户实际使用产品/服务，法律就可能认定合同生效。风险点：企业如果管理松散（比如只靠口头约定、简单表格交易），一旦客户耍赖，追款将耗时耗力。本案中开发商拖到2023年才起诉，差点因时效问题丢掉部分利息。

2. “沉默=放弃权利”是致命陷阱：
   华某辩称“因无法办理按揭可退房”，但法院指出：按揭没办成，她早该在2014年就知道，却拖到2023年才提。法律给了她1年解除权期限（从民法典实施起算），她没用就自动失效。企业要警惕：

   • 催款必须留痕：本案开发商声称2021年发过催款通知，但没证据，法院不认。短信、邮件、书面函件都要存档，电话催款记得录音。
   • 及时行动：客户欠款超3个月，务必发正式函件；超1年未解决，赶紧起诉。拖得越久，证据越难找（比如本案华某用“9年都没人催”当借口）。

给企业的实操建议：

• ✅ 合同必须“正式化”：哪怕客户催得急，也要签标准合同。交款确认单、意向书这类文件，明确写清“本文件视为合同组成部分，未签正式合同前不得交房/交货”。
• ✅ 设置“自动催款”机制：欠款超30天系统自动发提醒，超60天法务介入。本案中若开发商2014年就催收，利息能多拿20多万。
• ✅ 交房/交货≠万事大吉：客户接收产品后，立即让其签《交付确认书》，注明“已验收无异议，付款义务生效”。本案华某用房近10年，反而成了开发商胜诉的关键证据。

结尾小贴士：
很多企业总想着“等出事再找律师”，结果像本案一样，9年欠款追回却错过利息，得不偿失。征和律师事务所的法律顾问服务，专治企业“事前不预防、事后忙救火”的痛点——我们提供极高的性价比方案，首次合作可先试用1个月，满意后再付款。用日常合同审查、风险预警小工具，帮您把90%的纠纷掐灭在萌芽阶段。毕竟，省下的诉讼费，远比一杯咖啡贵不了多少。

（注：文中“长垣某甲房地产开发有限公司”“华某”等名称已按规则隐去关键信息，案例细节严格依据判决书整理。）