买房后未过户但已实际占有，抵押权人无权执行该房产！-永城案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫1481民初9497号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实及判决结果

2007年12月1日，蒋某红与曹某军签订《售房协议》，约定蒋某红购买曹某军位于河南省永城市东城区路路号楼单元室房屋一套，购房款122,000元，蒋某红于同日交付购房款122,000元，曹某军将案涉房屋交付蒋某红。后蒋某红在案涉房屋居住至今。
2009年3月16日，曹某军取得包括案涉房屋在内的房屋所有权证（永房字第09号）。2009年12月20日，曹某军因向河南永城某行股份有限公司贷款，用该房产证办理抵押登记（他项权证号：用房他证东城区字第2**4号）。
2022年3月21日，河南永城某行股份有限公司与曹某军金融借款合同纠纷经法院调解，确认银行有权对抵押房屋拍卖或变卖价款优先受偿。2024年1月8日，银行申请强制执行，法院查封了曹某军名下该房屋。

法院判决：不得执行该房屋，支持了蒋某红的诉讼请求，理由是蒋某红作为买房人符合“查封前签合同、已付全款、实际居住、非自身原因未过户”四个条件，其权益优先于银行的抵押权。

三、企业必须警惕的法律风险：抵押前不查房，钱可能打水漂！

这个案子看似是个人买房纠纷，实则给所有企业敲响了警钟——尤其是经常办理抵押贷款、资产收购的企业。法院为啥判银行败诉？关键就在四个字：没查实情！

1. 银行（或企业）最大的坑：只看“红本本”，不看“人住没”

银行拿到房产证就以为高枕无忧，却犯了致命错误：

• 曹某军2009年办抵押时，蒋某红已实际居住该房2年多（2007年就买了），水电气费全是蒋某红的名字；
• 但银行只盯着房产证上写的是曹某军，就匆匆放贷，连房子谁在住都没实地看看。

企业教训：
✅ 接受房产抵押前，必须亲自上门核查：

• 谁在交水电费？谁在实际居住？
• 有没有装修痕迹、邻居证言等证据？
  ❌ 别再犯银行的错！光看房产证登记 = 把钱扔进火坑。

2. 买房人/卖房人的血泪教训：不过户≠没保障，但要留证据！

蒋某红虽然没办过户，却赢了官司，靠的是铁证如山：

• 2007年的售房协议+收款条（证明交易真实）
• 连续17年的水费、燃气费、电费发票（证明一直住着）
• 社区居委会证明（证明房子实际归属）

企业教训：

• 交易后务必留痕：付款走银行、签合同留底、保留所有缴费凭证；
• 别信“以后补手续”：像蒋某红因政策原因没过户，法院才认可“非自身原因”。如果自己拖着不办，法院可不管！

3. 给所有企业的终极提醒

“登记在谁名下”不重要，“实际控制在谁手里”才要命！

无论是银行放贷、企业收购资产，还是合作方用房产担保，记住：

• 不动产交易必须做“四查”：查登记、查占有、查付款、查纠纷；
• 别省调查费：花几千元做尽职调查，可能避免百万损失；
• 警惕“一房多卖”“先卖后押”：本案中曹某军涉嫌“卖房后又抵押”，银行因失察吃了大亏。

一句话总结：企业做任何涉及房产的业务，不查实际占有情况 = 主动给骗子送钱！

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