企业拖欠土地租金不必然导致合同解除，但违约金过高将被大幅调减-荥阳土地承包经营权纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事/物权纠纷/用益物权纠纷/土地承包经营权纠纷
案号：(2020)豫0182民初7948号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年5月9日，荥阳市王村镇段坊村民委员会（甲方）、河南大润有限公司（乙方）签订《河南省农村土地承包经营权转包（出租）合同》，约定甲方将王村镇段坊村一组的444.49亩土地转包给乙方从事种植，转包期15年（2014年6月10日至2029年6月10日）。土地转包金按每年夏秋两季每亩1100斤混级小麦保护价计算，现金支付需在每年5月10日前完成，实物支付需在6月20日前完成；任何一方违约需支付50万元违约金。合同同时约定，仅在国家征地、双方协商一致或不可抗力等特定情形下才能解除合同。合同签订后，甲方交付土地，乙方实际承包378.09亩并正常支付转包金。2020年，乙方以疫情和行情变化为由要求降低租金，但未与甲方协商一致，导致未支付2020年6月10日至2021年6月9日期间的转包金，甲方因此起诉。

法院判决：河南大润有限公司需在10日内支付段坊村委会土地转包金465,806.88元及违约金37,265元（合计503,071.88元），但驳回了村委会要求解除合同的请求。

三、企业法律风险防范要点：从“小违约”看“大教训”

这个案子看似简单——企业拖欠一年租金，结果差点丢了15年租来的土地。但法院的判决揭示了三个关键风险点，企业主一定要警惕：

1. 拖欠租金≠自动丢地，但“小问题”可能引爆“大危机”
河南大润公司辩称因疫情和经营困难要求降租，但法院明确指出：单方要求变更合同无效！合同白纸黑字约定租金标准和支付时间，企业不能以“行情不好”“疫情难”为由擅自不付钱。虽然本案因违约时间短、非恶意且企业有还款意愿，法院未支持解除合同，但试想：如果企业连续拖欠2-3年，或土地已被转租给第三方，败诉风险将直线上升。风险提示：遇到经营困难时，务必主动书面协商（如补充协议），保留沟通记录，切忌“先不付钱，等对方催再说”。

2. 50万违约金砍到3.7万？天价违约金=纸老虎
合同约定50万元违约金，但法院直接砍掉92%，只支持约3.7万元。为什么？因为法律明确规定：违约金不能高于实际损失的30%。本案中，企业拖欠租金造成的实际损失就是利息，50万远超合理范围。风险提示：签合同时别图“吓唬人”设天价违约金——法院不认！建议按行业惯例设定（如欠款金额的5%-10%），既体现约束力，又避免条款被推翻。同理，如果企业是收钱方（如本案村委会），合同里写“违约金50万”也可能打水漂，得提前算好合理损失范围。

3. “保护价”陷阱：没写清计算标准，钱要少了几十万
合同约定租金按“混级小麦保护价”计算，但没明确用哪年、哪级价格。村委会主张用二级小麦1.14元/斤，法院却按最低的三级小麦1.12元/斤判，导致少要8,000多元。风险提示：涉及浮动价格的合同（如农产品、建材），必须写清“参照XX部门当年X月X日发布的XX标准”，避免模糊表述。企业签类似合同时，可附加一句：“价格以国家粮食局官网公示的最新收购价为准”，省去扯皮麻烦。

总结一句话：合同不是“签完就完事”，而是“用时才见真功夫”。企业主记住：该付的钱别拖，该写的条款写细，遇到困难马上谈——别等法院来“教做人”！

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