抵押预告登记后建筑物首次登记完成即视为抵押权设立-汉川金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0984民初172号
审理法院：湖北省汉川市人民法院

二、案件事实
为购买位于汉川市某小区某幢某单元某室房产，被告张某于2018年3月26日向原告中国某股份有限公司汉川市支行（以下简称“某支行”）申请购房按揭贷款480,000元。2018年3月26日，被告张某向原告出具了《个人还款承诺书》，2018年5月2日，被告张某安向原告出具了《共同还款责任确认书》。2018年4月27日，原告某支行（贷款人、抵押权人）与被告张某（借款人、抵押人）、张某安（借款人）、湖北某置业有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》。合同约定：借款本金480,000元，借款期限为240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮15%后确定；还款方式为等额本息还款；借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行年利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付利息，计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回贷款；合同约定的担保方式为阶段性保证＋抵押，抵押物为上述房屋；湖北某置业公司作为担保人提供阶段性担保，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。

合同签订后，原告于2018年7月24日将480,000元借款汇入了被告指定的账户。借款凭证载明：借款金额480,000元；借款用途为购买住房；借款日期2018年7月24日；到期日期2038年7月23日；执行利率5.635%；逾期利率8.4525%；还款方式为等额本息还款。合同履行过程中，被告张某、张某安未按合同约定按期足额履行还本付息义务。截止至2024年2月20日，被告差欠本金405,054.38元，欠付利息11,983.81元。在案件审理过程中，被告又偿还了部分本金，并将利息支付至2025年1月20日，因此原告要求偿还的本金金额调整为374,285.58元，逾期利息从2025年1月21日起计算。

另查明，2018年11月5日，案涉房屋办理了抵押预告登记（鄂（2018）汉川市不动产证明第04号），房屋他项权利人为某支行，义务人为被告张某。2020年7月23日，被告湖北某置业公司为案涉房产所属建筑物办理了建筑物所有权首次登记［（2020）汉川市不动产权第09号］。但截至本案开庭时，被告张某提供抵押预告登记的房屋仍未办理正式的房屋不动产权登记。

法院判决结果：

1. 被告张某、张某安需在判决生效后十日内向某支行偿还借款本金374,285.58元及相应利息（从2025年1月21日起计算）；
2. 某支行对抵押房产（汉川市某小区某幢某单元某室）折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
3. 驳回某支行要求湖北某置业公司承担连带保证责任的诉讼请求。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子的核心在于：当房屋办理了抵押预告登记后，如果开发商完成了建筑物的首次所有权登记，银行就能直接“激活”抵押权，无需再等正式抵押登记完成。此时，开发商作为保证人，不再需要为贷款承担连带责任。 法院认为，抵押预告登记不是“摆设”，只要建筑物首次登记办好了，抵押权就从预告登记那天起生效。银行可以直接通过卖房款优先拿回钱，不用再找开发商“擦屁股”。

对企业来说，这暴露了两大风险点：

1. 开发商的“阶段性保证”可能白忙活：很多开发商在卖房时给银行做“临时担保”，约定“等房子办完正式抵押登记后，我就不用担责”。但现实中，业主拖延办证或银行疏忽跟进，导致开发商一直背锅。本案中，湖北某置业公司明明办完了建筑物首次登记（2020年），却因业主没办正式抵押登记，差点被追债。幸好法院依据新规认定抵押权已设立，才免了责。企业教训： 签合同时，必须明确约定“建筑物首次登记完成即视为保证责任终止”，并主动催促业主和银行尽快办正式抵押登记，别等出事才补救。
2. 银行的“抵押权落空”风险：银行以为有抵押预告登记就高枕无忧，但若忽略建筑物首次登记进展，可能错过最佳行权时机。本案中，银行因及时主张权利胜诉，但若开发商未办首次登记，抵押权可能失效，损失就大了。企业教训： 作为债权人，要定期查不动产登记系统，一发现建筑物首次登记完成，立即推动正式抵押手续，别让“纸面权利”变“空头支票”。

给企业的实操建议：

• 签合同别图省事：在担保条款中写清楚“开发商完成建筑物首次登记后，阶段性保证自动终止”，避免模糊表述。
• 动态盯紧登记进度：开发商每卖一套房，就登记一次建筑物状态；银行放贷后，每季度查一次不动产登记簿，确认是否已办首次登记。
• 业主也要配合：买房人拖着不办证，可能连累开发商担责。企业可在购房合同中约定“逾期办证需赔偿”，倒逼业主行动。

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