开发商未办理产权初始登记需继续承担按揭贷款担保责任-枣阳金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷

案号：(2025)鄂0683民初4645号

审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年8月21日，李某萍向枣阳某行股份有限公司申请住房按揭贷款，双方签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定贷款本金29万元，借款期限为2018年8月20日至2038年8月17日，年利率为5.88%，还款方式为等额本息。枣阳某甲产业园投资有限公司为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，保证期限自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。李某萍用其购买的位于枣阳市村组街幢**室房屋办理了抵押预告登记。

因被告未按约定还款且已逾期，截至2025年5月8日，李某萍尚欠枣阳某行股份有限公司本金198547.68元、利息3342.61元。枣阳某行股份有限公司要求解除借款合同、偿还本息、支付律师费，并要求对抵押房屋享有优先受偿权，同时要求枣阳某甲产业园投资有限公司承担连带清偿责任。

法院判决：1. 原被告签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》于2025年6月24日解除；2. 李某萍偿还借款本金198547.68元及利息；3. 李某萍赔偿律师代理费10000元；4. 枣阳某甲产业园投资有限公司对李某萍的债务承担连带保证责任；5. 驳回原告其他诉讼请求。

三、核心观点：开发商阶段性担保责任不能"想当然"免除

这个案例揭示了一个开发商容易忽视但非常重要的法律风险：即使房子已经卖给购房者，如果开发商没有及时办理建筑物所有权首次登记（也就是我们常说的"大产证"），开发商为购房者按揭贷款提供的阶段性担保责任就不能免除！

很多开发商朋友可能认为："房子已经卖给客户了，按揭贷款也办下来了，我的担保责任应该就结束了。"但实际情况并非如此。本案中，枣阳某甲产业园投资有限公司正是陷入了这个误区。

法院判决指出：因为该开发项目未办理产权初始登记，导致购房者无法办理房产证和正式抵押登记，银行不能对抵押预告登记的房屋享有优先受偿权。在这种情况下，开发商与银行之间的阶段性担保目的没有实现，开发商仍需对购房者的债务承担连带保证责任。

这里有几个关键点需要企业特别注意：

1. "阶段性担保"不是"交房即结束"：开发商的担保责任不是简单地以房屋交付为结束点，而是以购房者取得房产证并办理正式抵押登记为结束条件。如果因为开发商原因导致无法办理"大产证"，担保责任将持续存在。

2. 抵押预告登记≠抵押权设立：即使办理了抵押预告登记，但如果未办理建筑物所有权首次登记，银行对房屋的优先受偿权不能成立。这种情况下，银行只能向开发商追责。

3. 开发商可能面临"双重损失"：一方面，房屋已经卖给购房者但购房者断供；另一方面，开发商还得替购房者还贷，最后可能房子收不回来，钱也拿不到。

企业防范建议：

1. 及时办理"大产证"：项目竣工后，务必第一时间办理建筑物所有权首次登记，这是解除担保责任的关键一步。不要因为手续繁琐或拖延，这一步做不好，后面风险会成倍增加。

2. 在购房合同中明确约定：与购房者在购房合同中明确约定办理房产证的时间节点和违约责任，如果因购房者原因导致无法办理，应有相应约束机制。

3. 与银行保持良好沟通：定期与合作银行沟通项目进展，特别是产权登记情况，避免因信息不对称导致突然被要求承担保证责任。

4. 建立风险预警机制：对按揭客户还款情况进行跟踪，发现异常及时介入，避免小问题演变成大风险。

5. 妥善保留证据：所有与产权登记相关的文件、通知、往来记录都要妥善保存，一旦发生纠纷，这些证据可能成为免除或减轻责任的关键。

本案给所有房地产开发企业敲响了警钟：按揭贷款担保不是"签完字就完事"，开发商必须持续关注产权登记进展，否则可能面临意想不到的巨额债务风险。

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