物业服务质量不达标业主可拒付违约金但不能拒交物业费-松滋物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)鄂10民终1936号
审理法院：湖北省荆州市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

刘某自2014年元月起屋顶开始漏水，期间找物业反映十多次要求解决，但问题一直未得到处理。刘某自行进行了五次维修：2014年2月19日第一次维修花费500元；2014年5月19日第二次维修花费2500元；2014年6月10日第三次维修花费2500元；2015年元月29日第四次维修花费6600元；2015年2月2日收尾工作花费900元。此外，因漏水导致楼下502室受损，刘某赔偿邻居6000元，室内装修也全部损坏需重新装修。

松滋市松某物业管理有限公司于2019年1月11日才与小区业主委员会签订合同并入驻服务。该公司起诉刘某，要求支付拖欠的物业费1860元和违约金699.6元。

法院判决结果：一审判决刘某支付物业费1860元，但驳回物业公司要求支付违约金的诉讼请求。二审法院驳回双方上诉，维持原判。

三、核心观点与企业风险防范指南

这个案例告诉我们一个重要的法律常识：物业服务质量有问题，业主可以拒付违约金，但不能完全拒交物业费。

许多物业公司和业主都存在误解：物业公司认为只要业主不交物业费就可以收违约金；业主则认为只要物业服务不好就可以不交物业费。但法院的判决给出了明确答案：

1. 业主不能完全拒交物业费：即使物业服务存在问题，业主也必须缴纳基本的物业费。因为物业费是维持小区基本运转的资金来源，关系到全体业主的共同利益。

2. 但物业服务质量问题可减免违约金：本案中，法院之所以驳回物业公司要求支付违约金的请求，是因为刘某的屋顶漏水问题确实长期未得到解决。作为物业公司，应当对公共部位的维修负责，即使问题发生在你入驻之前，也应积极协助业主处理，而不是推卸责任。

3. 业主损失应通过合法途径主张：刘某自行维修花费了近2万元，但因为没有在一审中提出反诉，法院无法在本案中处理这部分赔偿请求。正确的做法应该是：一边交纳物业费，一边通过法律途径要求物业公司赔偿损失。

给物业企业的风险防范建议：

1. 建立"问题台账"制度：对业主反映的每一个问题都要登记在册，明确责任人和解决时限。本案中物业公司辩称"不知道漏水问题"，但如果没有记录系统，很难自证清白。

2. 分清责任边界，但不推卸责任：对于超过质保期的公共部位维修，确实需要动用维修基金，但物业公司应主动协助业主委员会走流程，而不是简单地说"这不是我的责任"。

3. 及时书面回复业主投诉：每次接到业主反映，都要以书面形式告知处理进展。这样即使问题一时无法解决，也能证明你尽到了责任，避免被认定为"不作为"。

4. 不要轻易主张违约金：在服务质量存在问题的情况下主张违约金，往往会被法院驳回，还可能激化矛盾。不如先把服务做好，建立良好关系。

5. 引导业主走合法维权渠道：当业主因房屋问题遭受损失时，应建议其通过法律途径主张权利，而不是默许其以"维修费抵物业费"的方式私下解决，这会为日后纠纷埋下隐患。

物业服务不是简单的"收钱干活"，而是需要建立信任关系的长期合作。一次漏水问题处理不当，可能导致业主几年不交物业费，还打官司让你损失声誉。把业主反映的问题当成改进服务的机会，才是长久经营之道。

四、专业法律支持助您规避风险

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