企业以商品房买卖形式提供担保未签书面合同仍需承担责任-阳新民间借贷纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民间借贷纠纷
案号：(2025)鄂0222民初4479号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年1月20日，被告陈某因承建被告某甲公司开发的位于阳新县兴国镇城区的某某广场工程需要资金周转，经人介绍后在原告赵某处借款60万元，口头约定按月利率2%计付利息，被告某甲公司以其开发的某某广场两套房产（Ｂ栋2-1802号房、Ｂ栋2-1901号房）为被告陈某上述60万元借款本息提供担保（每套房屋担保30万元）。无证据证明双方约定了借款期限。当日，被告某甲公司与原告赵某指定的案外人刘某、陈某分别签订一份《商品房买卖合同》，被告某甲公司将其提供担保的Ｂ栋2-1802号房、Ｂ栋2-1901号房分别以签订房屋买卖合同形式转让给案外人刘某、陈某。同日，原告赵某按约定将上述两套房屋买卖合同中的价款545566元、558442元转至被告某甲公司账户，被告某甲公司扣除约定的60万元借款外，将剩余款项退至原告赵某指定的账户。上述两套房屋分别网签至案外人刘某、陈某名下。因被告陈某未按约定偿还借款、支付利息，原告赵某遂要求被告某甲公司履行担保责任。此后，上述网签至案外人刘某名下的Ｂ栋2-1802号房被出售给案外人马某，原告赵某从中获得房款（还款）30万元。因原告赵某催讨其余借款本息无果，故而成讼。

另查明，根据被告陈某陈述，其指定案外人向原告赵某代还本金20万元，其另支付原告赵某利息72000元（其中12000元由被告某甲公司代付），具体还款、付息时间其未举证证实，且其陈述不清楚具体时间。原告赵某陈述，2022年9月30日被告陈某偿还本金20万元，2022年9月前付息72000元。

还查明，原告赵某向被告陈某催讨还款无果后，其要求被告某甲公司履行担保责任。经原告赵某及其委托人陈某与被告某甲公司法定代表人李某沟通、协调后，双方商定将两套让与担保的案涉房屋其中网签至刘某的Ｂ栋2-1802号房进行出售给案外人马某用以偿还原告赵某借款。在原告赵某及其委托人陈某参与下，上述让与担保房屋出售给案外人马某，由被告某甲公司与案外人马某签订案涉房屋商品房买卖合同。某甲公司出具承诺书，载明案涉购房款已付清。原告赵某于2023年9月13日从中获得30万元房款（偿还案涉借款本金30万元）。

法院判决：被告陈某需偿还剩余借款本金72400元及截止2025年6月6日的利息87318.36元；被告某甲公司对上述债务，仅以其开发的某某广场B栋2-1901号房屋承担担保责任；驳回原告赵某的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似是个人借贷纠纷，实则给所有企业敲响了警钟。特别是当企业为他人借款提供担保时，稍有不慎就会陷入被动局面。下面我用大白话给大家讲清楚企业需要警惕的几个关键风险点：

第一，"假买卖、真担保"套路风险大。本案中，某甲公司没有直接签抵押合同，而是和赵某指定的人签了"商品房买卖合同"，把房子"卖"出去做担保。这种操作在业内叫"让与担保"。很多企业以为这样能规避监管或简化手续，但法院明确表示：这种"假买卖"本质就是担保，企业照样要承担责任！企业千万别以为不签抵押合同就能逃避责任，这种"擦边球"操作反而会让企业陷入更被动的局面。

第二，担保手续不规范，大股东说了也不算。某甲公司辩称"没开股东会，担保无效"，但法院认为法定代表人李某占股80%，可以代表公司意志。这看似对企业有利，实则暗藏巨大风险！试想，如果李某突然离职或股权变更，企业就可能陷入"担保有效但内部程序违规"的两难境地。对企业而言，规范的内部决议程序比大股东口头承诺更重要。每次对外担保，必须严格按《公司法》要求召开股东会或董事会，留下书面决议，否则一旦发生纠纷，企业可能因"内部管理问题"被推上被告席。

第三，担保物处置时价值认定要当心。某甲公司坚持认为房子应该按买卖合同上的545566元抵债，但法院只认实际担保金额30万元。这就是典型的"合同价格≠实际担保价值"陷阱！企业在提供担保时，必须在书面协议中明确约定：1)担保的具体金额；2)处置担保物时的定价规则；3)超出或不足部分的处理方式。否则一旦发生纠纷，企业很可能被迫接受远高于实际价值的抵债方案，白白损失大笔资金。

第四，口头约定同样具有法律效力。本案借贷双方只有口头约定，没有书面合同，但法院照样认定借贷关系有效。很多企业负责人以为"没签合同就没事"，这是严重误区！特别是当企业作为担保人时，即使主债务人和债权人只有口头约定，企业仍可能因担保行为而承担责任。务必记住：重要的事情一定要落实到纸面上，口头承诺在法庭上往往"说不清、道不明"。

最后，高息约定暗藏连环风险。双方约定月息2%，但法院只支持年化14.8%以内的利息，多付的利息直接冲抵本金。对企业担保人而言，必须关注主债务的合法性：如果主债务因高利贷被认定无效，担保可能随之无效；但如果像本案这样被认定有效，企业就要对合法范围内的债务承担责任。建议企业在提供担保前，务必核实借款利率是否符合法律规定（目前LPR四倍以内）。

企业朋友们，担保不是小事，一个疏忽可能让企业背上百万债务。在对外提供担保时，请务必做到"三要三不要"：要签书面担保合同、要履行内部决议程序、要明确担保范围；不要搞"假买卖真担保"、不要轻信口头承诺、不要忽视利率合法性审查。只有规范操作，才能真正保护企业利益。

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