房屋小问题不能拒收房，逾期交房违约金可能被调低-大冶商品房销售合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到开发商朋友抱怨：明明房子修好了，业主却因墙面开裂、窗户漏水等小毛病拖着不收房，最后还告上法庭要天价违约金。今天，我就用一个刚出炉的真实案例，手把手教你避开这些坑。别担心，我会用大白话讲清楚，看完你就能知道怎么保护自己——毕竟，法律风险防得好，企业才能走得稳！

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂0281民初5133号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实和判决结果

案件事实（直接摘自法院认定内容，仅按要求简化人名和公司名）：
2019年6月28日，朱某、汪某与大冶某乙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定朱某、汪某购买该公司开发的大冶市某街道某号某号楼某单元房屋，总价613189元，交房时间为2020年12月31日前。合同规定：房屋交付需取得竣工验收备案证明；若房屋有渗漏、开裂等一般质量问题，开发商应在查验后30日内修复；因开发商原因逾期交房的，按日支付房价款万分之三的违约金。朱某、汪某付清了全部房款。2022年5月27日，大冶某乙公司通知收房，朱某、汪某验房时发现主卧飘窗漏水、室内墙体开裂、窗户翘裂等问题，多次要求修复。案涉房屋于2022年12月30日取得竣工验收备案证明文件。朱某、汪某称房屋直至2024年12月2日才修复完毕。

判决结果：
法院判大冶某乙公司支付朱某、汪某逾期交房违约金45192元（按日万分之一点一计算），驳回了原告主张的26万余元高额违约金请求。

三、核心观点：企业如何防范风险？

这个案子说透了一个关键点：业主不能拿房屋“小毛病”当挡箭牌无限期拒收房，但开发商逾期交房的违约金可能被法院“砍半”。为什么这么说？我来拆解给你听：

1. 一般质量问题≠拒收房的“免死金牌”
法院明确说：飘窗漏水、墙面开裂这些常见小问题，属于“一般质量瑕疵”，不构成拒收理由。开发商该修就修（保修期内必须负责），但业主不能因此一直拖着不收房。就像你买手机屏幕有划痕，可以要求换新，但不能说“我等它彻底修好再用”，结果放家里两年不拆封——这会导致损失扩大，法院不支持！
企业避坑指南：

• 交房前务必取得《竣工验收备案证明》（这是硬门槛！没它就算房子再好也属违约）。
• 合同里写清楚：小问题不影响收房，你承诺30天内修好就行。业主如果无理拒收，从通知收房30天后自动视为已交房（本案就按这条判的）。
• 验房时拍照录像留证，别光靠嘴说“修好了”，微信发个维修记录给业主，避免扯皮。

2. 违约金写太高？法院可能直接“打折”
合同约定日万分之三（一年约10.95%），但法院只支持日万分之一点一（一年约4.015%）。为啥？因为法院认为：违约金要以实际损失为基础，不能当“惩罚工具”。同类案件中，这个标准已成惯例，写太高反而惹麻烦。
企业避坑指南：

• 别学本案开发商图省事写“日万分之三”——现在法院普遍调低到日万分之零点五到一点五。签合同时主动设合理区间（比如日万分之零点八），反而显诚信，减少诉讼风险。
• 提前在合同里加一句：“如遇疫情等不可抗力，交房时间顺延”，本案就因此扣减了3个月工期。留好停工通知、政府文件等证据，关键时刻能救命。

3. 业主拖延收房？损失别自己扛
本案业主从2022年5月验房拖到2024年12月，但法院只算违约金到2023年1月底。因为法律规定：你作为开发商修好小问题后，业主得配合收房，否则扩大的损失（比如多拖两年的违约金）自己担责！
企业避坑指南：

• 修复小问题后，立刻书面通知业主（短信、挂号信都行），写明“已修好，请X日内收房，逾期视为交付”。
• 如果业主耍赖，别干等！发个律师函，或者直接向房管部门报备，把“损失扩大”的锅甩出去。

最后划重点：
房子交晚了要赔钱，但赔多少法院说了算——小毛病不能当拒收借口，违约金写太高反而白忙活。作为企业，记住三句话：交房先拿“通关文牒”（备案证明），小问题快修别拖沓，合同条款别太“狠”。下次签合同时，花5分钟对照这份指南改改条款，能省下几十万真金白银！

本文由征和律师事务所企业法律顾问团队撰写，专为企业主量身定制。法律问题别硬扛，提前防范才靠谱——点击关注，获取更多“看得懂、用得上”的风险指南！
注：文中人名、公司名已按司法实践匿名化处理，核心事实及法律逻辑均源自公开判决。