房屋租赁逾期付租超30天出租方可依法解约 - 大冶房屋租赁合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到因租房问题引发的纠纷。今天用一个真实案例，帮大家看清风险点——只要合同约定明确，租客拖欠租金超30天，房东就能合法解约并索赔。很多老板以为“拖着不付钱最多补上就行”，但法院判例显示：逾期不付可能让你赔上违约金、占用费，甚至被迫放弃装修和设备！下面用大冶市这个案子，手把手教企业避坑。

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0281民初9564号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

事实部分（直接根据法院认定内容整理）：
2022年11月，湖北大冶某技术产业投资有限公司（下称“大冶某投公司”）把大冶市某工业园内约2000平方米的厂房租给湖北冯家某有限公司（下称“冯家某公司”），租期6个月，租金14.4万元。合同到期后，冯家某公司继续使用厂房但没签新合同。2024年1月，大冶某投公司的全资子公司——黄石大冶某管理有限公司（下称“某管理公司”）和冯家某公司补签了新合同：租期到2024年12月底，总租金49.2万元，要求签约后30天内一次性付清；如果拖欠租金超30天，某管理公司有权解约，且每逾期1天要付万分之五的违约金。
合同签完，冯家某公司既没按时交钱，经多次催讨仍不支付。直到某管理公司起诉后，冯家某公司才在2024年11月付了20万元，剩余租金一直拖欠。另查明，厂房最初由政府移交大冶某投公司管理，该公司又授权某管理公司出租，整个过程有书面文件证明。某管理公司为打官司花2万元请了律师。

判决结果：

1. 合同被解除：法院认定双方合同从2024年11月4日（起诉状送到冯家某公司那天）起失效；
2. 冯家某公司要赔钱：
   • 补交拖欠租金24.3万元 + 违约金2.3万元（法院把合同约定的“日万分之五”调低了）；
   • 支付厂房占用费4.6万元（合同解约后还占着房子）；
   • 承担律师费2万元；
3. 其他诉求被驳回：比如某管理公司要求“逾期腾房就自行处置对方物品”，法院没支持。

三、企业必须知道的3个风险防范要点

这个案子表面是“欠租纠纷”，实则暴露了企业常踩的3个大坑。尤其最后一点，90%的老板都中招！

1. 风险点：出租方没“资格”？关键在管理权证明！
冯家某公司辩称：“某管理公司不是房主，无权收租！” 但法院为啥判它赢？

• 真相：企业出租资产时，不必是产权人，但必须有合法管理权。本案中，政府移交文件+母公司授权书形成完整证据链，证明某管理公司有权出租。
• 企业避坑指南：
  • 如果你是出租方（如本案的某管理公司）：签约前备好3样东西——①产权方的书面授权书；②资产移交记录（像政府移交文件）；③能证明你实际控制房屋的照片/水电费单。
  • 如果你是承租方（如冯家某公司）：签合同前一定要查对方身份！要求对方出示房产证或授权文件，别信口头承诺。去年我处理过类似案子，某公司因没查清出租方权限，白交了50万押金。

2. 风险点：违约金设太高？法院直接砍半！
合同约定“拖欠1天罚万分之五”（相当于年化18.25%），但法院只支持了年化6.9%。为什么？

• 真相：《民法典》规定，违约金不能远高于实际损失。本案中某管理公司没证明损失，法院推定损失只有“利息”，所以把违约金压到LPR利率（贷款市场报价利率）的2倍。
• 企业避坑指南：
  • 设违约金要“合理”：建议写成“按LPR的1.3-1.5倍计算”，既保障权益又不会被砍。
  • 关键技巧：合同里加一句：“若因拖欠导致出租方产生律师费、催收费等，由违约方承担”。本案因有这条，2万律师费全获支持！但注意：必须提供付款凭证（如银行转账记录），否则法院不认。

3. 风险点：解约后“自行处置物品”？法院：违法！
某管理公司要求“合同解除后，逾期不搬走的东西归我处置”，结果被法院驳回。

• 真相：企业无权私吞对方财物！即使合同写了，也因违反《民法典》无效。腾房必须通过法院执行，否则可能反被告“侵占财产”。
• 企业避坑指南：
  • 解约后立即做两件事：①发书面通知（保留邮寄凭证）；②向法院申请强制腾房。
  • 血泪教训：去年有客户学本案做法，把租客留下的设备当废品卖了，结果赔了12万！记住：房子可以收回，但里面的东西必须等法院处理。

征和律师提醒：租房合同不是“走过场”，90%的纠纷源于3个细节——主体资格不明、违约金虚高、解约流程错误。建议企业：
① 签约前查清对方资质（用“国家企业信用信息公示系统”免费查）；
② 违约金写具体数字+补偿范围（如“按LPR1.5倍计，含律师费、催收费”）；
③ 解约必须走法律程序，别自己“动手处置”。
如果您正在签租房合同，不妨花5分钟对照本文检查条款。更多避坑指南，可关注本所《企业合同36个生死线》手册（文末扫码免费领）。

本文依据湖北省大冶市人民法院(2024)鄂0281民初9564号判决改编，企业名称及人名已按规范隐去。
征和律师事务所企业法律顾问团队
专注中小企业法律风险防控｜10年处理2000+合同纠纷
（本文不构成法律意见，个案咨询请预约面谈）

扫码领《企业租房合同自查清单》
✅ 5步确认出租方资质 ✅ 违约金设置红线 ✅ 解约操作模板
（关注公众号“征和企业法务”，回复“租房避坑”立即获取）