企业承诺办理产权证需承担全部税费，不能以 相关费用 仅指登记费推卸责任-老河口房屋拆迁补偿合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

案号：(2020)鄂0682民初1098号、(2020)鄂06民终3413号

审理法院：湖北省老河口市人民法院（一审）、湖北省襄阳市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

2009年11月18日，老河口市某阳办事处某南社区居民委员会（以下简称某南居委会）与老河口市某发房地产开发有限公司（以下简称某发公司）签订了《花园路农贸大市场建设合同》，约定：某发公司在原农贸市场地块建造新农贸市场，建好后将一层（不低于原土地面积）全部返还给某南居委会，并无偿建造400㎡房屋用于某南居委会办公，产权归某南居委会所有，房型按某南居委会要求施工和装修，房产证由某发公司办理，费用由某发公司承担。

2010年3月3日，老河口市国土资源局发布《1010号国有建设用地使用权出让方案》，1010号国有建设用地原为某南社区水果批发市场集体建设用地。出让方案中规定：竞得人需为某南社区办理房地产证件，税费由竞得人承担。

2010年5月18日，某发公司当时的法定代表人杨某江向老河口市国土资源局递交竞买申请书，请求竞买1010号地块建设用地使用权，承诺若能竞得该地块，保证按照国有建设用地使用权挂牌出让文件规定和要求履行全部义务。2010年5月22日杨某江作为某发公司当时的法定代表人竞得1010号地块的使用权。

2013年4月3日，双方签订《变更协议》，调整了还房方案。

2013年12月31日，双方签订最终《返还房屋移交协议》，约定：某发公司返还某南居委会办公房座东面西一楼临路房屋5间，面积466.71㎡；返还市场内房屋面积共计1120.29㎡。以上产权及设施移交某南居委会后，管理使用、维护维修等由某南居委会负责。某发公司负责办理产权登记、水电登记，费用由某发公司承担。

2014年1月2日，某南居委会收到某发公司移交的房屋钥匙。2014-2015年，某发公司取得开发的花园路农贸市场内各楼栋产权总证。

某南居委会向法院起诉，请求判令某发公司履行合同义务，为某南居委会办理不动产权证，其办证税费由某发公司承担。

一审法院判决某发公司对已交付的1587㎡房屋办理不动产登记证，办证费用由某发公司负担。某发公司不服提起上诉，二审法院维持原判，但变更判决表述为：某发公司协助某南居委会办理已交付的1587㎡房屋不动产权证书，办理该不动产权证书的税费由某发公司负担。

三、核心观点与风险防范建议

这个案子告诉我们一个重要的法律风险：企业在合同中承诺"办理产权证并承担相关费用"，不能事后以"相关费用"仅指登记费为由推卸税费承担义务。

为什么这么说呢？因为法院在判决中明确指出：虽然在《返还房屋移交协议》中表述为"负责办理产权登记并承担相关费用"，但结合双方之前签订的《花园路农贸大市场建设合同》和《1010号国有建设用地使用权出让方案》中的明确约定，"相关费用"应理解为包括办理产权证所需缴纳的全部税费，而不仅仅是登记费。法院认为这是双方一致的意思表示，不能仅因措辞变化就改变税费承担的约定。

这个案例给企业敲响了警钟，提醒我们在签订合同时要注意以下几点：

第一，合同条款表述必须清晰明确，避免模糊用语。 "相关费用"这种模糊表述很容易引起争议。如果某发公司当初在《返还房屋移交协议》中明确写明"仅承担登记费，不包含税费"，结果可能就完全不同了。

第二，系列合同之间要保持一致性，不能随意改变重要条款。 这个案子中，虽然最后一份协议措辞有所变化，但法院还是根据之前明确的约定来解释"相关费用"的含义。所以，如果企业确实想改变重要义务，必须在新合同中明确说明"本协议取代之前所有相关约定"，并详细列出变更内容。

第三，不能想当然地认为合同术语可以随意解释。 某发公司认为"相关费用"仅指登记费，但法院根据整个合同背景和交易习惯，认定应包括全部税费。在法律上，合同解释要看整体意思，而不是某个词的字面意思。

第四，对于涉及大额费用的承诺，一定要谨慎评估风险。 办理产权证的税费可能是一笔不小的支出，某发公司当初在多份合同中都承诺承担，最后不得不"自食其果"。企业在做出这类承诺前，应当充分评估可能产生的费用，并在合同中设定合理的限制条件。

第五，合同履行过程中要及时确认和固定证据。 如果某发公司对税费承担有不同理解，应当在签订《返还房屋移交协议》时就明确提出并书面确认，而不是等到对方起诉后才争辩。

作为企业，防范这类法律风险的关键在于：签合同时多花10分钟，日后省下10万元。简单来说，就是要把合同条款写得清清楚楚、明明白白，特别是涉及到费用承担、责任划分等关键内容时，要避免使用"相关费用"、"有关支出"等模糊表述，而应具体列明包括哪些费用、不包括哪些费用。

在商业合作中，诚实守信很重要，但清晰明确的约定更重要。只有双方对各自权利义务有准确理解，才能避免后续的纠纷，让合作更顺畅、更长久。

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