疫情导致经营困难可申请降低租金标准 - 丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读

作为企业法律顾问，我经常遇到客户因疫情等突发事件陷入合同纠纷。今天用一个真实案例，帮大家看懂如何避免“签了合同却赔大钱”的风险。案例通俗易懂，非法律人士也能轻松掌握要点。

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初3211号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院

二、案件事实和判决结果

事实部分（直接引用法院认定内容，已按要求改名）：
周某、胡某系夫妻关系。2015年12月8日，周某与丹江口某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于丹江口市丹二路与人民路交汇处某广场某层C199号商铺，房款28万余元，后办理了不动产权证。2019年1月21日，周某与丹江口某商公司签订《人民购物广场商铺委托经营协议》，约定：周某将商铺交由某商公司统一经营管理，委托期10年；前五年租金按购房款8%计算，每年24125元，分两次支付（每满6个月付50%）；2020年8月双方又签补充协议，将付款时间改为每年4月30日和10月31日前。某商公司按约支付租金至2022年6月，之后未再支付。另查明，该广场为“地下一层商业+地面休闲广场”模式，地下商铺由某商公司整合统一运营，相关安保、电梯等费用由其自行承担。

判决结果：
法院将2022年7月1日至12月31日的租金从原定的12062.5元调整为6785.16元（按4.5%标准计算），同时驳回了原告要求支付违约金的请求。

三、案例的核心观点与风险防范提示

关键教训：疫情不是“免租金牌”，但法院会公平调整合同！
本案中，某商公司因疫情经营困难，要求将租金从8%降到4.5%，法院居然支持了！为什么？核心就一点：“情势变更”原则能救命，但企业必须主动用对方法。

• 法院怎么想的？
  法官说：疫情是签合同时完全想不到的“黑天鹅”（《民法典》第533条），继续按8%付租对某商公司“明显不公平”。尤其地下商铺必须整体运营（拆了就乱套），其他业主已同意4.5%的新标准，参考这个调整才合理。但注意！法院没直接免租，而是折中调价——说明企业不能躺平等减免，得拿出证据证明“真困难”。

• 企业血泪教训（3个致命疏忽）：

  1. 合同没留“逃生门”：双方签合同时只写死8%租金，没约定“如遇疫情等重大变化可协商调整”。结果某商公司被动挨打，只能事后扯皮。
  2. 拖延协商酿大祸：某商公司明知疫情冲击大，却没及时和业主谈新方案，拖到欠租才喊“不公平”，法院认为“你早干嘛去了？”。
  3. 证据准备太粗糙：某商公司只说“疫情让我亏惨了”，但没提供营业额、政府停业通知等硬证据，差点连4.5%都保不住。

• 防范指南：3招守住企业钱袋子
  ✅ 合同加“灵活条款”：
  租赁类合同务必写明：“如遇疫情、政策变动等不可抗力，双方应在30日内协商调整租金/期限，协商不成可申请法院变更”。别学本案傻傻签死8%，留出缓冲空间。
  ✅ 困难出现马上行动：
  一旦经营受影响（比如政府限流、客流暴跌50%以上），7天内书面通知对方+附证据（如商场人流统计、政府文件），同时提出新方案（例：“今年租金降为5%，明年恢复”）。拖过3个月再谈？法院可能不认账！
  ✅ 统一管理要签“集体协议”：
  本案地下商铺是整体运营，某商公司若早和多数业主签《补充协议》（比如90%同意4.5%），就能堵住个别业主起诉。类似项目必须让业主“抱团签协议”，避免被单个起诉拖垮。

最后提醒： 企业总以为“合同签完就高枕无忧”，但疫情、政策变动随时可能翻车。本案某商公司赢在“及时调整+集体协商”，输在“前期没防备”。老板们记住：好合同不是“签死”，而是“留活路”！

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