物业未及时清理下水道致业主损失需担责，业主长期不在家也应自担部分损失-桐城财产损害赔偿纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2021)皖0881民初708号
审理法院：安徽省桐城市人民法院

二、案件事实与判决结果

王某2015年购买桐城市天正香樟园8幢301室，2016年9月缴纳物业费后装潢入住，桐城某正物业管理有限公司是所在小区的物业管理公司，桐城某地产开发有限责任公司是案涉房屋的开发商，殷某、唐某、汪某1、吴某、杨某1、杨某2、孙某、赵某1、胡某1、许某、胡某2、朱某、汪某2、赵某2是桐城市天正香樟园8幢已装修入住的住户。桐城某正物业公司在发给业主《天正香樟园住户手册》中，载明物业服务内容包括确保共用雨、污水排放管道及公共雨、污水井处于正常的可排放状态中。

2020年3月21日下午，王某丈夫接到桐城某正物业公司工作人员王涛的电话，称其房屋存在漏水到楼下的情况，要求王某丈夫回来一趟。王某丈夫接电话后开车回来随同王涛一起查看，发现王某房屋厨房下水道污水反流到整个房间，桐城某正物业公司即派人和王某丈夫一起清理，污水反流导致房间被浸泡，家具毁坏。桐城某正物业公司派其工作人员检查，发现一楼的主管道内有钢丝球和抹布等杂物，而窨井里面是空的，疏通管道后，开始有污水流入窨井。

经评估，案涉房屋因污水浸泡造成的财产损失总价32057元。王某支付评估费5000元。

法院最终判决：桐城某正物业管理有限公司赔偿王某损失11117元（占总损失的30%）；驳回王某的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范指南

看到这个案例，很多物业企业负责人可能会松一口气："还好只赔了30%！"但作为法律顾问，我想说：这30%的赔偿不是幸运，而是企业侥幸心理的代价。本案揭示了物业服务中极易被忽视的"隐形雷区"，尤其对物业、房产等企业具有重要警示意义。

1. "看不见的地方"最容易炸雷

本案中，下水管道堵塞看似是小问题，却导致数万元赔偿。法院判决的关键点在于：物业公司不仅要有服务承诺，更要用行动证明履行了义务。桐城某正物业公司虽然提供了《住户手册》，也做了《室外设施检查表》，但法院认为"无法认定真实性，不能达到证明目的"——因为手册里写了"确保下水管道畅通"，却拿不出具体检查记录；检查表只显示检查了室外，对室内主管道却无记录。

企业防范贴士：

• 别让服务手册变成"纸上谈兵"！对排水管道、电梯、消防等关键设施，必须建立可追溯的检查台账：什么时间检查的、谁检查的、发现了什么问题、怎么处理的，都要拍照留档。
• 重点盯住"隐形工程"：下水管道每季度至少疏通一次并留存视频记录，比事后打官司辩解管用百倍。记住：法院认的是"做过"的证据，不是"应该做"的承诺。

2. 业主长期不在家≠物业可以躺平

法院判决王某自担70%损失，理由很直接：长期空置房未及时发现堵塞，导致损失扩大。这对物业企业反而是警醒——你以为业主不在家就省心了？恰恰相反！空置房才是风险高发区。

企业防范贴士：

• 对长期空置房建立特别巡查机制：每月至少检查一次水电气开关状态，发现异常立即联系业主。某物业公司曾因定期检查空置房水管，避免了一次冬季爆管事故，为业主避免20万损失，也为自己省下赔偿官司。
• 签订《空置房管理协议》：明确约定"业主长期不在家需预留紧急联系人""物业有权每月入户检查"等条款，用白纸黑字堵住责任漏洞。

3. "楼上住户集体担责"不是万能挡箭牌

原告曾要求楼上所有住户共同赔偿，但法院以"证据不足"驳回。这说明：法律不认可"找不到具体人就让所有人背锅"。物业如果推卸责任给业主，很可能像本案中的住户一样——集体免责，最后自己全责扛。

企业防范贴士：

• 遇到管道堵塞等事故，第一时间固定现场证据：拍摄堵塞物特写（如本案中的钢丝球）、记录疏通过程、要求目击业主签字确认。这些才是划分责任的关键。
• 在《业主公约》中明确约定："禁止向下水道丢弃大块杂物"，并公示典型案例。某小区在每层管道口张贴"请勿丢弃钢丝球"警示图，一年内堵塞投诉下降60%。

4. 开发商别以为"事不关己"

虽然本案开发商免责，但仅因为"房屋质量无问题"。如果下水管道设计不合理（如管径过小），开发商照样要担责。曾有案例因开发商使用不合格管道，被判连带赔偿80万元。

企业防范贴士：

• 房产开发企业交付时，必须提供隐蔽工程验收文件（含管道材质、管径等参数），并单独向物业公司移交。
• 物业承接查验时，重点核对排水系统是否符合国家标准，发现问题立即书面要求整改，别等业主入住后再扯皮。

企业法律风险防范，重在"事前预防"而非"事后补救"

这个案例最值得企业深思的是：桐城某正物业公司如果每月对主管道做一次简单疏通检查（成本可能不到百元），就能避免3万多元的损失和声誉损伤。法律风险就像漏水的管道——小漏洞不补，大损失难堵。

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