租赁合同到期后拒不搬离需承担高额占用费-天长房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖1181民初2808号
审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年11月29日，天长市某邦家居商贸有限公司与刘某签订了《金融家居广场品牌入驻协议》。某邦公司将天长市金融家居商场三楼，面积为1220㎡的场地租赁给刘某用于商业经营。租赁期限自2019年12月1日至2020年12月1日，每平方米日租金18元。协议到期后，双方又于2020年12月1日签订《附加协议》，约定三楼1220㎡场地由刘某继续使用，租期为2020年12月1日至2021年12月1日，租金为96,000元。协议到期后，刘某继续使用其中690㎡至2022年3月1日。按照原协议，刘某应支付租金13,455元。

2021年3月12日，双方达成协议：将原二楼联邦位置给刘某使用，月租金3000元，租期半年，从2021年3月20日开始计算。此租金刘某未支付，截至2021年11月6日欠租金22,600元。

2021年11月6日双方又签订《协议书》，约定某邦公司将二楼985㎡和原联邦537㎡（共1522㎡）交给刘某使用6个月，每月租金12,000元（含担保人承担的4000元），使用期限至2022年5月6日。协议明确约定：如未按时交房，二楼按每月2万元、原联邦按每月1万元计算租金。刘某仅支付3个月租金，自2022年2月7日至2022年5月6日欠租金36,000元。

租赁期满后，刘某既不支付租金也不搬离。某邦公司按合同约定通过公证方式向刘某送达撤场通知，但刘某拒不搬离。某邦公司为履行其他协议，将刘某物品搬至一楼存放，支付搬运费12,000元、公证费1000元。

综上，刘某共欠某邦公司租金72,055元（13,455元+22,600元+36,000元）。

法院判决刘某支付某邦公司租金72,055元、搬运费12,000元、公证费1000元，合计85,055元；并从2022年5月7日起按750元/日（即2.25万元/月）计算二楼1522㎡的占用费，从2022年3月1日起按6.5元/㎡计算一楼415㎡的占用费，直至腾空场地。

三、企业如何防范此类风险

这个案例看似是房东和租客的普通纠纷，实则暴露了企业在房屋租赁管理中的几个致命漏洞。作为企业主，您是否也遇到过租客到期不走、拖欠租金却无可奈何的情况？看完这个案例，您会发现：租期届满后拒不搬离的代价，可能比您想象的高得多！

1. 合同里必须写清楚"不走怎么办"

本案中，刘某最冤的地方是什么？不是欠钱，而是合同里白纸黑字写着"到期不搬，租金翻倍"！很多企业签合同时只关注正常租金，却忽略租期届满后的处理条款。结果租客赖着不走，企业只能干瞪眼。

风险防范：
在合同中必须明确约定：

• 租期届满后如不续租，承租人必须在几日内搬离
• 逾期不搬的，按什么标准支付占用费（建议是正常租金的1.5-2倍）
• 企业有权采取哪些措施收回房屋（如公证清场）
  记住：没有约定，法院只能按原租金标准判，您的损失会大很多！

2. "阴阳合同"害死人

刘某辩称自己和产权人代理人签了另一份合同，年租金只要5000元。但法院查明，这份合同上明确写着"仅用于办理营业执照"。原来刘某为了办执照，和产权人签了假合同，结果想用这个"假合同"来坑真正的房东！

风险防范：

• 要求所有承租人提供真实有效的营业执照
• 定期核查承租人是否用您的房产注册其他公司
• 在合同中写明："任何为办理手续而签订的其他协议，与本合同冲突的以本合同为准"
  别让租客用"办执照"当借口，钻了您合同的空子！

3. 收房必须走合法程序

某邦公司为什么能胜诉？关键在于他们做对了一件事：通过公证方式送达撤场通知。很多企业一着急就自己撬锁搬东西，结果反而要赔租客损失。本案中，某邦公司先公证通知，给足搬离时间，再请专业人员搬离并全程公证，这才保证了强制行为的合法性。

风险防范：

• 租期届满前15天，书面通知租客搬离
• 用邮政EMS（保留寄送凭证）或公证送达
• 给租客留出合理搬离期限（一般7-15天）
• 如需强制清场，务必请公证处现场公证
  千万别自己动手！否则可能从"受害者"变成"侵权人"。

4. 疫情不是拖欠租金的万能理由

刘某还搬出政府文件，说疫情期间应该免3个月租金。但法院明确指出：该政策只适用于"承租国有企业房产"的情况，而本案房东是民营企业，不适用该政策。

风险防范：

• 了解清楚各类优惠政策的适用条件
• 如遇特殊情况需减免租金，务必签订书面补充协议
• 在合同中约定："如遇政府特殊政策，双方另行协商"
  别让租客用"疫情""政策"当挡箭牌，您的损失谁来补？

给企业主的贴心建议

1. 合同不是签完就完事：定期检查合同履行情况，租期前3个月就要提醒续租或搬离
2. 证据比关系更重要：所有口头约定必须补书面，微信记录也要保存好
3. 别嫌麻烦做公证：花几百元公证费，可能避免几万元损失

房屋租赁看似简单，但一个漏洞就可能让企业蒙受巨大损失。本案中，某邦公司正是靠完善的合同条款和规范的操作流程，最终要回了8万多元欠款，还让租客按合同支付了高额占用费。

很多企业主觉得"请律师太贵"，其实等到纠纷发生时，花在诉讼上的钱往往远超法律顾问费。预防风险的成本，永远比解决风险的代价低得多！

征和律师事务所专注企业法律风险防控，为企业量身定制租赁合同模板，提供从签约到收房的全流程指导。我们的法律顾问服务具有极高的性价比，企业可以先试用我们的基础服务，满意后再决定是否长期合作，让您花小钱办大事，经营更安心。