未成立业委会时居委会可委托物业，业主需按约缴费-太和物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2024)皖1222民初7996号（一审）
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

法院认定的事实：
2017年12月1日，安徽某坤置业有限公司与安徽某方物业有限公司签订了《昊某铭城国际前期物业服务合同》，约定由安徽某方物业有限公司对昊某铭城国际提供前期物业管理服务，高层住宅服务费用为每月每平方米1.2元。安徽某方物业有限公司2021年4月20日的物业服务收费标准备案表显示电梯高层住宅为每月每平方米1.2元。2022年2月7日，台州某X物业管理有限公司太和县分公司（被委托方）、太和县城关镇银杏社区居民委员会（委托方）、安徽某坤置业有限公司（见证方）签订了《委托合同书》。该合同书明确“因昊某铭城国际小区前期物业于2021年7月10日退场，按照城关镇人民政府要求，目前铭城国际小区因未成立业主委员会和物管会，暂由城关镇银杏社区进行应急管理……现委托台州某X物业管理有限公司太和县分公司对昊某铭城国际小区进行临时管理”。该委托书中约定：物业费用，按照太和县住建局物业科核定的物业收费标准进行收费；委托临时管理服务期限，自本委托书签订之日起至小区中标物业进驻或者业主管委会（或者物管会）选定物业进驻为止。2023年4月21日，各方达成《委托合同书》的补充协议：物业费按年收费，收费截止时间为年度物业费的最后一天；被委托方于2021年7月10日开始收费。
蒿某为案涉房屋昊某铭城国际小区7号楼402室业主，房屋建筑面积为128.19平方米。

法院判决结果：
一审判决蒿某支付台州某X物业管理有限公司太和县分公司2021年7月10日至2023年7月9日的物业费3691.9元；驳回物业公司的其他诉讼请求。二审法院驳回蒿某上诉，维持原判。

三、企业如何防范物业服务中的法律风险？

这个案子表面是业主和物业公司的纠纷，实则给所有物业企业和开发商敲响了警钟：当小区长期未成立业主委员会时，居委会临时委托物业的合法性，直接决定物业费能否收得回来！

风险点1：别以为“居委会委托=自动合法”
蒿某上诉时死磕一点：银杏社区居委会没资格代表业主签合同！但法院明确说：小区没业委会时，居委会在政府指导下能临时“顶班”（依据《民法典》第277条）。可关键在于——

• ✅ 必须有政府指导文件：比如城关镇政府要求社区“应急管理”的书面通知，不能居委会自己拍脑袋决定。
• ❌ 不能跳过法定程序：像本案中物业直接和居委会签约，却拿不出政府批准证据，业主就能以“程序违法”拒缴费。
  企业行动指南： 签约前务必让居委会提供政府授权文件（如街道办红头通知），并在合同里写明“依据XX号文件委托”，避免被认定为“私下操作”。

风险点2：物业费标准≠你想收多少就收多少
蒿某质疑1.2元/㎡的收费太高，但法院为啥支持？因为物业做了两件事：

• 📌 拿出了“前期物业”的备案价：安徽某方物业的1.2元/㎡备案表，证明这个价格经住建局认可；
• 📌 合同明确写清计价依据：委托书直接约定“按住建局核定标准收费”，而非自行定价。
  企业行动指南：
• 新接手小区时，先查当地物业费指导价（去住建局官网搜“物业服务收费标准”）；
• 合同里别写“参考市场价”，必须写死“按XX市住建局[年份]第X号文件执行”，否则业主一告一个准。

风险点3：服务不到位？小心业主集体“反水”
蒿某辩称“物业不管理”，但法院因“证据不足”没采信。现实中，90%的物业败诉都栽在服务记录上！比如：

• 业主投诉电梯故障，你只口头答应修，却没留维修单；
• 垃圾清运不及时，监控拍到了却没存档。
  企业行动指南：
• 每月做《物业服务公示表》，写清保洁、维修等事项，拍照发业主群并保留截图；
• 用“物业APP”记录业主报修（自动带时间戳），比手写登记本更管用。

给开发商的特别提醒：
前期物业退场时，必须书面通知全体业主！本案中安徽某坤置业让前期物业“突然撤场”，导致社区被迫临时接管，埋下纠纷隐患。建议：

• 提前3个月公告退场计划；
• 主动协助成立业委会，别把“烂摊子”甩给居委会。

物业企业记住： 法院支持物业费的核心逻辑就一条——程序合法+价格透明+服务留痕。少走一步，业主就能名正言顺拒缴费！

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