格式条款限制违约金上限被认定无效，企业不能规避交房违约责任-太和房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1222民初5号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实与判决结果

周某、尚某与某和县鑫美汇置业有限公司于2020年8月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定周某、尚某购买某和县鑫美汇置业有限公司开发的位于太和县某某房屋一套，房屋面积126.04平方米，房屋总价款1025000元。第九条商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经综合查验合格；第十一条交付时间和手续：1、出卖人应当在2022年6月30日前交付该商品房；2、该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间；第十二条逾期交付责任：逾期交付的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付万分之0.5的违约金，但是违约金的总金额不高于买受人已付的0.5%。《商品房买卖合同》签订后，周某、尚某按照合同约定支付了全部购房款，某和县鑫美汇置业有限公司没有按照约定交付房屋。

另查明，案涉小区在约定的交房时间（2022年6月30日）到期后，在没有达到交房条件的情况下，应部分业主的要求交付了部分房屋；2022年7月27日某和县鑫美汇置业有限公司通知业主从2022年7月30日起开始交房，2022年7月28日太和县住建局对某和县鑫美汇置业有限公司下发禁止交房通知书。案涉小区2022年12月12日取得竣工验收备案表，2023年1月6日获得每栋楼的产权登记，2023年10月8日通过综合验收备案，同日某和县鑫美汇置业有限公司向业主邮寄《催发办理房产证函》。某和县鑫美汇置业有限公司因违规交房被相关部门给予行政处罚。2022年5月18日，阜阳市出台进一步促进房地产良性循环和健康发展措施，第一项规定：因疫情影响，未交付的在建在售商品房项目，交付期限可顺延30日，买卖双方当事人另有约定的除外。----各县市可参照执行。

法院判决结果：被告某和县鑫美汇置业有限公司需支付原告周某、尚某逾期交房违约金22242.5元，同时驳回原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们一个非常重要的法律风险点：企业不能用"格式条款"来逃避自己的违约责任。很多企业认为在合同里写上"违约金最高不超过XX%"就能把损失控制住，但法院不这么认为！

具体来看，开发商在合同中约定"逾期交房违约金按日万分之0.5计算，但总金额不高于已付房款的0.5%"。乍一看好像有违约金保障，但实际算下来，102.5万元的房子，违约金最多只能赔5125元（1025000元×0.5%）。而按日计算，逾期一年多实际上应该赔2万多元。

法院为什么判开发商全赔呢？因为这种条款是"格式条款"——就是企业单方面制定、消费者只能接受不能修改的合同条款。当这种条款明显对消费者不公平、损害消费者权益时，法律就会说"不作数"！

企业应该注意以下风险点：

1. "小字条款"不等于免责金牌：很多企业喜欢在合同最后加一句"最高赔偿不超过X%"，以为这样就能控制风险。但法院会看实际情况，如果这个上限明显低于实际损失，很可能被认定无效。就像本案中，违约一年多只赔几千元，明显不合理。

2. 没达到交房条件千万别交房：开发商2022年7月就通知交房，结果被住建局叫停，这"交房"完全不算数！企业常犯的错误是：为了赶进度或应付业主，明知不符合条件也"先交再说"。但法律上这不算完成交房，还得继续算违约金，还可能被罚钱。

3. 疫情顺延政策不是万能挡箭牌：阜阳市确实有政策说疫情可顺延30天交房，但法院只认这30天，之后的拖延还是要负责。企业不能拿"疫情"当借口无限期拖延，该完成的工程还是要完成。

4. 交房通知要"真通知"：2023年10月8日小区通过验收后，开发商邮寄了办证函，法院就认定这算有效通知了。但之前7月份的通知因为房子不合格，完全无效。企业要注意：通知交房的前提是房子真达标了，否则白通知！

给企业的实用建议：

• 合同条款要公平合理：设定违约金时要考虑实际情况，不要一味压低上限。合理范围一般是日万分之三到五，总上限可以设为总价的5%-10%，这样法院一般会支持。

• 交房前务必自查：在通知交房前，确保已取得竣工验收备案证明、测绘报告等必备文件。可以提前请专业律师审核交房材料是否齐全。

• 遇到不可抗力及时沟通：如遇疫情等特殊情况，应主动与业主协商，签订补充协议明确顺延时间，别等到打官司才提"政策允许顺延"。

• 整改要彻底：被主管部门叫停后，要真正解决问题再交房，别搞"打擦边球"式的交房，否则后患无穷。

作为企业，合同不是用来"坑"客户的工具，而是明确双方权利义务的保障。只有诚信履约，才能真正减少法律风险，维护企业声誉。很多企业以为请律师就是打官司，其实提前预防风险比事后补救重要100倍！

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