企业如何避免抵押权与施工优先权冲突-宁国第三人撤销之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：第三人撤销之诉
案号：(2019)皖1881民初4555号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实与判决结果

案件事实：
2014年1月27日，宣城某达公司为宣城某邦公司向宣城某南银行的借款提供担保，安徽某农公司与宣城某达公司签订反担保抵押合同，将其名下宣开字第12××26号房产抵押给宣城某达公司并办理登记。后经法院判决，若宣城某邦公司不还款，宣城某达公司有权对该房产拍卖、变卖后优先受偿。
2013年9月29日，安徽某农公司与宁国某和公司签订《建设工程施工合同》，由宁国某和公司承建安徽某农公司1号、2号仓库基础土建和钢结构工程。2014年11月2日，因安徽某农公司资金问题，双方签订补充协议，1号、2号仓库工程停工。2017年2月21日，安徽某农公司向宁国某和公司出具欠条，确认欠付工程款550,300元。因未付款，宁国某和公司于2018年7月18日起诉，双方达成调解协议：安徽某农公司需在2019年1月31日前支付工程款550,000元，宁国某和公司对其承建的1号、2号仓库钢结构、基础土建等工程享有优先受偿权。宁国市人民法院于2018年11月30日出具调解书确认该协议。
宣城某达公司认为该调解书侵害其抵押权，起诉要求撤销宁国某和公司的优先受偿权条款。

判决结果：
法院驳回宣城某达公司的诉讼请求，认定宁国某和公司的优先受偿权未超过法定期限，且其施工的仓库工程与宣城某达公司抵押的房产（1#车间）并非同一财产，未侵害宣城某达公司权益。

三、核心观点与法律风险提示

核心观点：企业抵押财产与施工工程必须“一一对应”，否则优先权冲突将导致权益落空！
本案看似是两家公司“抢钱”的纠纷，实则暴露了企业常见的致命误区：混淆财产范围，忽视施工状态。

• 误区一：以为“房产证”一押就万事大吉
  宣城某达公司抵押的是安徽某农公司名下的“1#车间”（由南京某盛公司承建，2012年已完工），而宁国某和公司施工的是“1号、2号仓库”（2013年开工，始终未竣工）。法院查明：两个工程完全独立！抵押权只保“1#车间”，但宁国某和公司要的是“仓库”优先权。两者“井水不犯河水”，宣城某达公司自然告不赢。
  风险提示：企业办理抵押时，必须现场核对施工图纸、验收记录，明确写清抵押物具体位置（如“1#车间A区”而非笼统的“厂区房产”）。否则一旦施工方主张优先权，你的抵押可能变成“纸面权利”。

• 误区二：以为“停工=工程结束”，错过维权黄金期
  宁国某和公司2014年停工，2018年才起诉主张优先权。宣城某达公司认为已超6个月法定期限。但法院指出：工程未竣工，优先权期限从停工日起算！因双方补充协议变更了竣工时间，宁国某和公司2018年起诉仍在“6个月窗口期”内。
  风险提示：施工方停工≠权利消失！企业作为发包方或抵押权人：
  ✅ 若你是发包方（如安徽某农公司）：停工后必须书面确认工程状态，避免施工方后续“突然”主张优先权。
  ✅ 若你是抵押权人（如宣城某达公司）：定期核查抵押物施工进度，发现停工立即要求债务人书面说明，否则可能被动卷入纠纷。

企业避坑指南：

1. 签合同时画“红线”：在施工合同、抵押合同中附详细平面图，用坐标标注每栋楼的归属，避免“1号仓库”“2号厂房”等模糊表述。
2. 停工后立刻“留痕”：双方签订停工确认书，写明“截至X年X月X日，仅完成A区工程，B区未施工”，防止施工方事后扩大优先权范围。
3. 抵押前做“体检”：委托专业机构核查抵押物现状，确认无未结施工工程（尤其注意烂尾工程），保留核查记录作为维权证据。

小提醒：本案中宣城某达公司败诉，表面看是“运气差”，实则是基础工作没做牢。企业常把法律风险当作“小概率事件”，却不知一次疏忽可能让数百万抵押落空！

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（注：本文案例已隐去真实名称，仅作普法参考；具体操作请结合企业实际情况咨询专业律师。）