租赁合同到期未续签，承租方索赔难获支持-南陵租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0223民初4012号
审理法院：安徽省南陵县人民法院

二、案件事实与判决结果
2015年，南陵县某龙汽车修理厂（以下简称“某龙修理厂”）与安徽华某特种气体有限公司（以下简称“华某公司”）签订《场地租赁合同》。华某公司将其大院3000平方米及院内房屋500平方米出租给某龙修理厂，租期三年（2015年10月1日至2018年9月30日），年租金8万元。合同约定：场地装修由某龙修理厂负责；若三年内政府拆迁，华某公司需提前两个月通知，某龙修理厂的装修拆迁费归其所有；租期满后需另行签约；任何一方违约需赔偿3000元。合同签订后，某龙修理厂建造了工棚、厕所，购买了烤漆房等设施，但未办理合法建设手续。需注意的是，华某公司在出租前就已在场地堆放液化气罐，2019年10月起又堆放砂石至今。
合同到期后，双方未签新合同，但某龙修理厂继续使用场地：2018年11月1日交4万元（覆盖2018年10月至2019年9月租金）；2020年6月前又交3.5万元。2020年6月11日和7月12日，华某公司两次发通知，要求某龙修理厂于2020年9月30日终止租赁并搬离。某龙修理厂认为华某公司堆放液化气罐和砂石影响经营，导致其失去道路救援业务资格，于是起诉要求解除合同、索赔违约金3000元及损失115万余元（含装修费、工人工资、利润等）。
法院判决：解除双方租赁合同，但驳回某龙修理厂要求支付违约金和赔偿损失的全部请求。

三、核心观点与企业风险防范指南
核心观点：合同到期不续签=埋下“定时炸弹”！
这个案子看似简单，却暴露了企业最常见的疏忽：合同到期后“凑合用”，结果投资打水漂、索赔无门。法院认定，原合同2018年9月30日到期后，双方没签新协议，仅靠交租金延续关系，这属于“不定期租赁”——法律上等同于“随时可能被解约”。华某公司提前通知9月30日终止，完全合法；而某龙修理厂花大钱装修、建厂房，却因合同没明确补偿条款，损失只能自己扛。更可惜的是，华某公司长期堆放物品影响经营，但某龙修理厂既没及时书面反对，也没在交租时主张减少租金，导致法院无法支持其损失索赔。

给企业的3条救命建议，避免重蹈覆辙：

1. 合同到期前30天，必须“动起来”！
   别等租期过了才慌！合同快到期时，无论续不续租，都要书面确认：

   • 若续租：立刻签新合同，明确租期、租金、装修补偿（如“租期满后装修归谁”“拆迁如何分钱”）。
   • 若不续租：提前发书面通知，避免变成“不定期租赁”（法律允许对方随时解约）。
     本案教训：某龙修理厂交了钱就以为“稳了”，结果合同到期后变成“不定期”，华某公司一纸通知就能赶人，百万投资全泡汤。

2. 装修、建厂房前，先问清“钱归谁”！
   很多企业一腔热血搞装修，却忘了合同里没写补偿条款。本案中，某龙修理厂花14万元装修，但合同只约定“拆迁时补偿”，而华某公司是主动解约非政府拆迁，法院直接驳回索赔。
   正确做法：

   • 签合同时加条款：“租期满后，经出租方同意的装修，按剩余租期比例补偿”。
   • 所有建设务必办合法手续（如本案没建房证，法院直接不认损失）。
   • 对方堆放物品影响经营？24小时内发书面函：“贵司堆放砂石占用XX面积，请7日内清理，否则我方将按比例减租”。保留快递单、拍照取证！

3. 交租金≠万事大吉，关键要“留痕”！
   某龙修理厂交了租金就觉得“有保障”，却忽略了：

   • 交租时写清覆盖时段（如“2018年10月1日-2019年9月30日”），避免像本案中部分租金模糊（被告称欠5000元租金，原告被动）。
   • 发现问题绝不口头妥协！华某公司说“堆放砂石是您同意的”，某龙修理厂拿不出反对证据，法院就推定默认。
     黄金习惯：每次交租、发函都用微信+纸质双留存；对方违约立即发《整改通知》，EMS寄送并拍照。

结尾小贴士
合同管理不是“签完就忘”，而是企业每天都要绷紧的弦。一次疏忽，可能让百万投资变成废纸——就像本案某龙修理厂，明明经营多年，却因合同漏洞赔了夫人又折兵。
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