购买拆迁安置房必须核实全部产权人，否则可能钱房两空-界首房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2025)皖1282民初4016号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年3月28日，徐某与曹某甲、代某在界首某公司分店签订《房屋买卖协议书》，协议约定曹某甲、代某将其拆迁安置房票上的120平方米房屋出售给徐某，总价358000元。徐某已通过银行转账和微信支付方式付清全部房款。该房票安置人口为4人（曹某甲、代某、曹某丙、赵某），但买卖协议仅由曹某甲和代某签字。2024年10月，曹某甲选房确认书确认选择福通A区8幢1703室房屋，并手写注明"已卖徐某"。后因曹某甲与案外人借款纠纷，该房屋被法院查封并进入司法拍卖程序，导致徐某无法取得房屋。

法院判决：解除徐某与曹某甲、代某签订的房屋买卖协议；曹某甲、代某返还徐某购房款358000元；曹某甲、代某支付违约金71200元；驳回徐某要求界首某公司、荣某、曹某乙承担赔偿责任及退还2000元中介费的诉讼请求。

三、核心风险提示：企业交易中必须严查产权完整性

这起案件看似是个人房屋买卖纠纷，但对企业日常经营有极强的警示意义。许多企业老板以为"签了合同付了钱就万事大吉"，却不知产权瑕疵是埋在合同里的"定时炸弹"。

关键教训一：签字人≠全部产权人
本案中房票明确显示安置人口4人，但只有2人签字卖房。法院认定这是"无权处分"——就像公司股东只有部分人签字转让股权，其他股东完全可以主张交易无效。对企业而言：

• 收购资产前必须查清全部权利人（如不动产查册、股权结构图）
• 不能仅凭"房主""法人"等表面身份就轻信对方有处分权
• 例：购买工厂设备时，要确认是否涉及融资租赁；收购商铺时，要核查是否有多位继承人

关键教训二：中介不是"风险防火墙"
徐某以为通过正规中介交易就万无一失，但法院明确指出：

"中介无法预知房屋会在2025年被查封""买房人明知房屋未办理产权证仍购买，应自担风险"

这对企业极具启发：

• 不能把风控责任外包：企业委托中介、律所做尽调，最终风险仍由企业承担
• 警惕"口头承诺"：卖方说"房子没问题"或中介说"手续齐全"，必须转化为书面保证条款
• 特殊资产要加倍谨慎：拆迁房、小产权房、抵押资产等，必须额外要求卖方提供产权无瑕疵承诺函

关键教训三：违约金≠实际损失补偿
法院支持了20%的违约金（71200元），但驳回了资金占用利息诉求，理由是"违约金已能弥补损失"。这提醒企业：

• 合同约定的违约金可能远低于实际损失（如本案房价上涨部分）
• 建议在合同中增加"损失赔偿范围包括但不限于..."的兜底条款
• 对高价值资产交易，务必同步购买产权保险或设置资金共管账户

企业实操建议

1. 产权核查三步法

   • 第一步：查官方登记（不动产登记中心/市场监管局调取最新权属证明）
   • 第二步：核权利清单（要求卖方书面列明所有共有人并签字确认）
   • 第三步：做瑕疵承诺（在合同中明确"卖方保证对交易标的享有完整处分权，否则承担全部损失"）

2. 中介使用指南

   • 选择有资质的正规机构，但不要放弃自行核查
   • 要求中介在服务协议中明确"风险告知义务"，如："已向买方说明该拆迁房存在被查封风险"
   • 保留所有沟通记录（微信、录音等），避免纠纷时"说不清"

3. 合同避坑要点

   ✅ 正确示范：  
   "卖方承诺已取得全部共有人书面同意（见附件《共有人同意出售声明》），若因产权瑕疵导致交易失败，除双倍返还定金外，还应赔偿买方实际损失（含房价差额、中介费、律师费等）"  
   
   ❌ 高危条款：  
   "房屋无纠纷"（过于笼统，应列明具体风险点如"无查封、无抵押、无共有权人争议"）

最后提醒：本案中徐某虽然拿回了房款，但3年多时间成本、房价上涨损失全部自担。企业交易动辄百万千万，一次产权疏忽就可能导致数百万损失。比起事后打官司，事前把好产权关才是真正的省钱之道。

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