业主拒交物业费需有充分证据支持 - 松滋物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初1092号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实
2015年9月29日，被告周某签署一份《入户声明》，入住松滋市新江口街道玉玲南路西段29号某天城小区3栋1204号房，该房屋建筑面积为107.94平方米。同日，被告与该小区开发商松滋市某实业有限公司所属的某天城物业服务中心签订了一份《某天城前期物业服务协议》，约定由某天城物业服务中心为该小区提供前期物业服务，“对物业共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务和管理”等。该中心按建筑面积每月每平方米1.50元的标准向业主或物业使用人收取物业管理服务费。被告已按此标准付清2016年12月31日前的物业管理服务费，但自2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费1943元尚未支付。2017年12月10日，松滋市某实业有限公司与原告松滋市某苑物业管理有限公司签订一份《某天城前期物业服务合同》，约定将某天城小区的前期物业管理服务委托给原告继续履行，委托管理服务期限为三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止，并由原告按建筑面积每月每平方米1.30元的标准向业主或物业使用人收取物业管理服务费。同时约定，此前业主所欠物业服务费，全部委托原告代为收取。现原告已按约履行了该小区房屋建筑公用部位、公共设施设备、公共绿化卫生、公共安全秩序等的维修、养护、绿化、清洁及运管基本职责，而被告自2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理服务费5051.59元（1.30元/平方米×107.94平方米/月×36月）分文未付。因而，截止目前，被告尚欠物业管理服务费共计6994.59元。
同时查明，案涉某天城小区的垃圾压缩站系该小区开发商松滋市某实业有限公司按照经规划行政主管部门审批许可的小区规划图建设的，现已停止使用。
法院判决结果：被告周某需在判决生效后五日内向原告松滋市某苑物业管理有限公司支付全部欠款6994.59元。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子的核心就一句话：业主不能光靠“我觉得服务差”就拒交物业费，必须拿出真凭实据，否则法院不支持。 比如，业主周某抱怨垃圾站影响生活、电梯经常坏，但拿不出照片、维修记录等证据，法院只能认定物业公司服务到位，业主得乖乖交钱。

对企业（尤其是物业公司）来说，这简直是“血泪教训”！日常经营中，很多公司以为“服务做了就行”，结果一打官司就栽跟头。为啥？因为法院只认“白纸黑字”的证据，不是口头承诺。松滋这个案例告诉我们：服务不是“做了算”，而是要“做得有据可查”。

企业怎么防风险？3个简单动作就能搞定：

1. 服务留痕，养成“随手拍”习惯

   • 每天清扫小区、维修设备时，用手机拍个照或视频，存到云盘或专用文件夹，标上日期和内容（比如“2025年3月5日 3号楼电梯检修”）。
   • 业主投诉时，别光口头答应，立刻发个短信或微信：“您反映的垃圾站问题已登记，3日内处理”，并保存记录。
     为啥管用？ 法院就爱看这种“时间+事件+结果”的铁证。像案例中业主说垃圾没清理，如果物业公司有每天的清洁打卡照片，分分钟能反驳。

2. 合同交接要“无缝对接”，别让业主钻空子

   • 案例中，小区从老物业换到新物业（松滋市某苑物业管理有限公司），开发商签了委托合同，还明确“欠费由新物业收”。这步做对了！但很多公司交接时糊里糊涂，没书面通知业主，结果业主说“没签合同不认账”。
   • 正确操作： 换物业时，贴公告、发短信给每位业主，写清“从X月X日起由XX公司接管，原欠费一并处理”，并让业主签收确认。

3. 小问题别拖，沟通比打官司更省钱

   • 业主周某的垃圾站问题其实已解决（压缩站停用了），但他没及时沟通，攒到欠费3年才闹上法庭，最后自己输钱又输时间。
   • 企业建议： 设个“24小时响应”微信群，业主一吐槽，当天派人上门看，简单问题当场拍板修。既避免矛盾升级，又能积累“积极服务”的证据。

一句话总结： 物业费收不上来？别怪业主“不讲理”，先检查自己有没有证据。服务行业拼的不是力气，是细节管理。做好记录、及时沟通，90%的纠纷都能在法庭外化解——省下的可不只是诉讼费，更是企业的口碑和信任！