房屋租赁中单方解约须谨慎，一般违约不构成根本违约-怀远房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖03民终2621号
审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年9月7日，怀远某星有限公司和怀远通某达有限公司签订一份《厂房租赁协议》，双方的法定代表人在协议签名并加盖了单位公章。该协议的主要内容：租赁物位置是位于怀远县商贸加工区怀远某星有限公司内北面的厂房或仓库、面积确定为3100平方米、功能车辆检测；租赁期限为拾年，即从2020年9月7日起至2030年9月7日止；租赁物的免租期为2个月，即从2020年9月7日起至2020年11月1日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。租金每月50000元，租金半年支付一次，计300000元。

合同签订后，怀远通某达有限公司按约定的租金数额于2020年9月8日向怀远某星有限公司指定账户转款30000元，于2020年10月23日转款270000元，合计300000元。2020年10月25日，怀远通某达有限公司进场开始施工。在施工期间，双方虽产生纠纷，怀远某星有限公司并于2021年1月14日向怀远通某达有限公司函告了终止《厂房租赁协议》的通知，但均协商解决。怀远通某达有限公司完成施工并于2021年10月15日进行了试营业。2021年10月18日、19日，怀远通某达有限公司营业时遭阻拦，双方再次产生纠纷，导致怀远通某达有限公司至今未能营业。

法院最终判决：双方必须继续履行《厂房租赁协议》；怀远通某达有限公司支付欠怀远某星有限公司的租赁费450000元（从2021年5月1日至2022年4月30日止）；驳回双方的其他诉讼请求。

三、案例的核心观点与法律风险提示

这个案例就像一面镜子，照出了很多企业老板在房屋租赁中常犯的错误——以为对方有点小违约，就能随便解除合同。但法院的判决告诉我们：这不是解除合同的正确姿势！

为什么法院不支持解除合同？关键三点要牢记：

1. "小毛病"≠"绝症"
   怀远某星公司认为对方"擅自扩大使用租赁场地"，但法院说：这只是施工中的小问题，就像租客装修时多刷了一面墙，不影响房子的根本使用。合同的根本目的是"收租金"和"用场地经营"，只要这两个目的还能实现，就不能说合同"病入膏肓"要解除了。企业记住了：只有对方的行为让你完全收不到租金或完全不能使用场地，才算"根本违约"。

2. 租金还没到期就"动手"，反成违约方
   合同约定半年付一次租金，到期日是2021年11月1日。但怀远某星公司在10月19日（还差12天）就派人阻拦对方营业，这简直是"自己挖坑跳"！就像租客还没到交租日，房东就提前换锁，法律上这叫"预期违约"。法院直接认定：是怀远某星公司先违约，才导致租金没交上。企业要注意：租金到期日就是你的"红线"，不到那天千万别冲动！

3. "以暴制暴"只会让损失更大
   怀远某星公司想：我直接解除合同，让对方腾退恢复原状。但法院算了一笔账：如果现在拆掉对方刚建好的检测站，双方损失会更大（装修白花了、设备闲置了）。法律讲究"止损"，不是"以牙还牙"。企业遇到纠纷时要问自己：我的做法是让损失变小，还是变大？

给企业的3个救命锦囊：

✅ 遇到问题先看合同
合同里明明写着"有纠纷先协商，协商不成去法院"，但怀远某星公司却选择直接阻拦营业。正确做法：保留证据（微信、邮件、现场照片），按合同约定走流程，千万别自己当"执法队"。

✅ 解除合同前问三遍
对方的行为是否导致"合同彻底没法履行"？是否给过对方改正机会？是否书面通知并留足合理期限？三个答案都是"是"，才能考虑解除合同，否则很可能像本案一样赔了夫人又折兵。

✅ 时间节点就是生命线
本案中，租金到期日是11月1日，但10月19日就动手，白白损失12天"正当理由"。企业要养成习惯：在合同上标红所有关键日期（交租日、解约通知期等），设置手机提醒，避免因小失大。

四、企业法律风险的"防火墙"在哪里？

这个案例告诉我们：企业法律风险往往不在"大风大浪"，而在"日常小沟坎"。一份看似普通的租赁合同，因为处理不当，可能让企业背上违约赔偿、丧失租金收益，甚至像怀远某星公司一样——明明是"受害者"却反被认定为"加害者"。

作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们见过太多类似案例：企业老板因为不懂"根本违约"和"一般违约"的区别，冲动解约导致巨额赔偿；因为没保留沟通证据，在法庭上"有理说不清"。专业的法律顾问不是"事后灭火"，而是"事前筑墙"。

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