房屋宣传用语不一致不必然构成虚假宣传-和县商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2022)皖0523民初1387号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

原告沈某与被告安徽和县某林房地产开发有限公司于2019年2月20日签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，合同编号为HX19000434号，约定：被告将其开发的位于和县××镇××幢××室商品房××出售给原告，该房建筑面积为144.98㎡，单价6658.8元／㎡，合计价款965393元。合同第三条商品房基本情况载明："1.……，2.该商品房所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土价格，建筑总层数为6层，其中地上6层，地下1层。3.该商品房为第一条规定项目中的9幢1层104号。"同日，原告与被告又签订了一份补充协议，该协议第一条载明：买受人向出卖人购买的商品房为位于双湖胜景苑009幢104室洋房一幢（套）（以下简称"该商品房"）。该商品房的预测面积除合同第三条第4款的约定外，另有花园预测面积0.00平方米。合同签订后，原告在2019年7月20日前通过首付和银行按揭付清了全部房款。2020年7月22日，原告接收了合同约定的商品房，并于同月24日交清了2020年7月22日至2021年7月31日期间的物业费。现原告以被告在销售宣传中存在虚假宣传将案涉商品房高价出售给原告为由，请求确认合同中价款部分的约定无效并要求被告退还多收取的房款384904.4元。

法院判决结果：驳回原告沈某的全部诉讼请求，案件受理费3537元由原告负担。

三、核心观点：企业如何防范宣传术语风险

这个案例表面看是买房人"吃亏"了，但实际上给所有企业敲响了警钟：销售宣传中的术语使用不规范，可能埋下巨大法律隐患。虽然本案开发商最终胜诉，但过程惊险，值得企业深思。

核心问题在于：开发商在宣传中称房屋为"叠墅"，合同中描述为"6层多层建筑"，补充协议中又称为"洋房"。原告认为这是虚假宣传，要求退还差价。但法院认为，这些不同表述只是对同一产品的不同描述方式，不构成合同无效理由，因为：

• 价格是双方真实协商结果，已实际履行
• 合同经过政府备案，具有法律效力
• 买房人在签约前应充分了解房屋情况

对企业而言，这不是"赢了官司就万事大吉"，而应视为高风险预警：

第一，宣传口径必须"三统一"，避免自打脸
本案中"叠墅""洋房""多层"混用，就像餐馆宣传"和牛"实际用"普通牛肉"，虽然没违法但极易引发纠纷。企业应确保：

• 广告宣传、销售说辞、合同文本三者描述完全一致
• 特别是产品性质、规格、价格等关键信息，杜绝"销售说一套，合同写一套"
• 例如：宣传"智能家电"就明确写清具体智能功能，而非模糊称为"高科技产品"

第二，合同要"傻瓜式"清晰，别留解释空间
本案合同中"建筑总层数6层"与"洋房"的表述冲突，给了原告可乘之机。企业合同应：

• 用白话替代专业术语（如"钢筋混凝土结构"改为"框架结构，抗震等级X级"）
• 附详细图纸并双方签字确认
• 对易混淆概念提前定义（如"本合同所称'洋房'指：地上3-6层，带电梯的多层住宅"）

第三，价格要有"合理性证明"，别当"冤大头制造者"
原告主张当地均价3896元/㎡而合同价6658.8元/㎡，虽未获支持，但若价格差距过大仍可能引发群体投诉。企业应：

• 保存同期同类产品价格证据（如政府指导价文件、第三方评估报告）
• 对高价产品说明溢价理由（如"含智能家居系统，价值XX万元"）
• 避免在宣传中做不实对比（如"比周边便宜50%"但无依据）

第四，证据链要"铁桶式"完整，关键时刻能自保
本案开发商因合同备案、付款凭证齐全而胜诉。企业日常经营中：

• 保留所有宣传材料原件（包括撤下的广告牌照片）
• 销售人员培训记录、客户确认书要签字留存
• 重大承诺尽量通过书面补充协议固定

特别提醒：虽然本案法院未支持"术语差异=虚假宣传"，但若企业存在故意误导（如宣传"学区房"实际无学位），仍可能面临：

• 合同被撤销（退还房款+赔偿）
• 市场监管部门罚款（可达广告费5倍）
• 消费者集体诉讼

总结：企业别把"赢了官司"当护身符。本案本质是开发商侥幸过关——如果原告能证明销售人员口头承诺"这是别墅"，结果可能完全不同。诚信经营的核心，是让宣传、合同、实际交付"三者如一"，从源头掐灭纠纷苗头。

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