购房资格转让差价合法有效，签字确认后不得反悔-和县商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2021)皖0523民初281号
审理法院：安徽省和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2020年3月30日，邱某与安徽和县某园房地产开发有限公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：ＨＸ20000413），购买安徽省和县房屋。合同第三条商品房基本情况4，建筑面积为69.49平方米；第七条计价方式与价款2，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2446.4元，总价款为170000元。嗣后，邱某与安徽和县某园房地产开发有限公司签订一份未注明签署时间的《协议书》，注明"仅适用于符合购房资格客户满足一定条件方可转名时签署"。

2020年9月6日，陈某向邱某出具《承诺函》。内容为：致邱某先生，本人自愿向阁下购买碧桂园如山湖城项目1号楼519号房的购房资格，并就该房产的购房资格转让事宜向阁下承诺如下。1、本人出具本承诺时已自行了解并清楚该房产的具体情况（项目信息、面积大小、房子朝向、现状等情况）及确认阁下就该房产享有相应的购房资格，并自愿以人民币280000元向阁下购买该房产购房资格，由阁下将购房资格转让被本人。注：购房资格的具体转让方式为"阁下退出该房产的买卖，并由本人作为买受人直接跟该房产的开发企业签订该房产买卖合同（合同签约总价为人民币170000元），上述转让款与合同签约总价的差额作为阁下向本人转让购房资格的补偿"。

2020年9月6日，陈某支付南京某盟有限公司20000元，2020年9月9日，陈某两次支付南京某盟有限公司260000元，合计280000元。南京某盟有限公司于同日向陈某出具收据一张，收款事由为1-1-519房款，人民币为280000元。

2020年9月12日，陈某与安徽和县某园房地产开发有限公司签订《马鞍山市商品房买卖合同》（合同编号：HX20002719），购买上述案涉房屋。该合同第三条商品房基本情况4、第七条计价方式与价款2与合同编号为HX20000413的合同内容一致。

2020年10月27日，安徽和县某园房地产开发有限公司以陈某为购买方开具《安徽增值税普通发票》，价税合计170000元。

查明，和县发展和改革委员会于2018年6月13日公示"碧桂园如山湖城烟波环玉苑商品房价格备案表"，烟波环玉苑一街1幢1单元519号房屋备案单价7841.24元，总售价544888元，执行日期为2018年6月13日。

另查明，2020年4月1日，邱某与南京某盟有限公司签订《委托书》，委托南京某盟有限公司销售其包含案涉房屋在内的8套房屋，委托期限为12个月，自2020年4月1日起至2020年3月31日止，委托佣金不得低于底价215000元，超出部分作为分销佣金。

法院判决：驳回陈某要求两公司返还11万元差价的诉讼请求。法院认为，11万元差价是陈某向邱某支付的"购房资格转让补偿"，而非多收取的房款，陈某在《承诺函》中已明确知晓并同意这种安排，因此无权要求返还。

三、企业如何防范此类法律风险

这起案件揭示了一个房地产销售中的"潜规则"陷阱：表面是购房，实则是"资格转让"。 陈某支付了28万元，但开发商合同只显示17万元，他以为多付了11万想要回，却因自己签的《承诺函》而败诉。对企业而言，这个案例提供了重要警示：

第一，书面确认是企业的"护身符"。
本案中，邱某与开发商的《协议书》、邱某与中介的《委托书》、以及购房者的《承诺函》形成了完整证据链。特别是陈某签字的《承诺函》，白纸黑字写明"11万元是资格转让补偿"，成为法院驳回其诉讼请求的关键依据。企业要注意：所有口头约定都必须落实到书面，特别是涉及价格差异、服务内容等敏感事项。比如，分销商与客户谈好的额外费用，必须让客户在《承诺函》或补充协议中明确确认"XX元为服务费/转让费，与开发商备案价格无关"。没有书面确认，就像在悬崖边跳舞——看似没事，一步踏空就万劫不复。

第二，别让分销商"越位"操作埋隐患。
本案中，南京某盟有限公司作为分销商，以"购房资格转让"名义多收11万元，但通过《委托书》和《承诺函》使其操作合法化。很多企业认为"分销商收的钱与我无关"，大错特错！开发商要对分销商的行为承担连带责任。建议企业：

• 与分销商签订合同时，明确禁止其收取"资格转让费""茶水费"等名目
• 要求分销商所有收款必须进入开发商监管账户，禁止私下收款
• 定期抽查分销商与客户的签约过程，保留录音录像
  否则，一旦客户集体维权，开发商很可能被"背锅"——就像本案中碧桂园公司虽未直接收钱，但仍是被告。

第三，"价格异常"就是风险信号灯。
陈某花28万买备案价54万的房子，看似"捡漏"，实则暗藏玄机。对企业而言，当销售价格明显低于备案价或市场价时，必须警惕：

• 如果是真实促销，需向客户书面说明优惠原因（如清盘特惠、特定人群补贴）
• 绝不能以"购房资格转让"等模糊概念掩盖真实交易性质
• 对分销商承诺的"内部价""关系户价"要严格管控
  记住：天上不会掉馅饼，客户觉得"占便宜"时，往往是法律风险的开始。

给房地产企业的特别提醒：

1. 完善《客户告知书》：在签约前让客户签字确认"已知晓房屋备案价格为XX元，实际成交价差异原因系XXX"
2. 规范分销渠道：在委托协议中写明"分销商不得以任何名义收取客户额外费用"，违者立即终止合作
3. 建立价格预警机制：当成交价低于备案价20%时自动触发法务审核

给其他行业的启示：
虽然本案发生在房地产领域，但"表面合同与实际交易不符"的陷阱普遍存在。比如：

• 教育培训机构承诺"包过"，却在合同中写"效果因人而异"
• 电商促销宣称"最低价"，实际设置隐藏条件
• 企业服务合同低价签约，后期收取高额"维护费"
  核心原则不变：所有交易条件必须透明、所有差异必须书面说明、所有额外费用必须客户明确认可。

最后提醒企业主：
当客户说"别人家价格更低"时，别急着降价竞争，先检查自己的交易流程是否规范。本案中陈某的11万元差价之所以合法，正是因为企业用完善的书面文件锁定了交易性质。法律不保护"我以为"，只保护"我签了字"。每一次模糊处理，都是给未来埋下一颗定时炸弹。

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