企业签订还款协议时必须明确违约触发条件-含山房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：
房屋租赁合同纠纷
案号：
(2021)皖0522民初715号
审理法院：
安徽省含山县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

案件事实：
2018年1月5日，尹某承租安徽省含山某中减速机械有限公司位于花山工业园的面积约463㎡厂房，与该公司签订一份《厂房租赁合同》，约定租赁期限自2018年1月7日起至2022年12月31日止，年租金50004元，每年结算两次，第一年的前半年分两次付租金，从租赁之日起至6月底，以后每半年交一次，先交款后使用，逾期未交付租金的，每天按一年租金总额的1‰支付滞纳金。合同签订后，安徽省含山某中减速机械有限公司将出租的厂房交付尹某使用。2020年6月10日，尹某退租返还租赁的厂房，与安徽省含山某中减速机械有限公司口头协议解除双方间的租赁合同，并经双方清算，尹某尚欠安徽省含山某中减速机械有限公司厂房租金等共计108333元，对此欠付款双方签订了书面的《还款协议》，内容为"乙方（尹某）欠甲方（安徽省含山某中减速机械有限公司）108333元，通过双方协商2020年6月10日需先暂付18000元，到2020年9月1日之前再付17000元，余款73333元甲方可以选择放弃不要，若时间到2020年9月1日后，乙方仍未及时将欠款17000元付清给甲方，甲方有权依法律程序追回乙方所有欠款计90333元，并承担银行贷款双倍利息和诉讼费及保全等费用。"《还款协议》签订后，对约定的2020年6月10日应付款18000元，尹某实际只支付了10000元，对约定的2020年9月1日之前应付款17000元，尹某至今未支付。

判决结果：
法院判决尹某向安徽省含山某中减速机械有限公司支付拖欠的厂房租金90333元，并以90333元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准二倍计算，支付自2020年9月2日起至款项付清之日止的利息；同时驳回了原告的其他诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范提示

这个案子看似简单，却藏着企业经常忽视的关键法律技巧——如何在债务人经营困难时，通过一份聪明的还款协议，最大限度保障自己的权益。

很多老板遇到租客经营不善想提前退租时，第一反应是"能收回一部分是一部分"，匆忙达成口头协议，结果往往钱收不齐，打官司也很难要回全部欠款。但安徽省含山某中减速机械有限公司的做法却很"高明"，他们与尹某签订的《还款协议》中埋了一个"小钩子"：如果尹某没能在2020年9月1日前支付17000元，公司就有权追回全部欠款90333元，而不仅仅是那17000元。

为什么这个"小钩子"这么重要？

1. 它设置了明确的"触发条件"：协议清楚说明"若2020年9月1日后未付清17000元，甲方有权追回所有欠款"。这不是模糊的"尽量""争取"，而是明确的条件设定，给了法院明确的判决依据。

2. 它利用了"杠杆效应"：只需对方违约一小步（少付几千块），就能触发收回全部欠款的权利。这就像钓鱼，先给个小诱饵，等鱼咬钩后再收网。

3. 它符合法律规定：法院明确指出，合同解除后签订的《还款协议》是有效的，对双方都有约束力。根据法律规定，合同终止后，结算和清理条款依然有效。

企业如何避免类似风险？

1. 不要只签简单"欠条"：当客户经营困难想要分期付款时，不要只写"欠多少钱，分几期还"。一定要像本案一样，明确约定"如果哪一期没按时还，就要承担什么后果"。例如："如第二期未按时支付，全部欠款立即到期"。

2. 设置"阶梯式"还款条款：可以约定"先付一部分，剩余部分可以减免，但若未按期支付，则恢复全部欠款"。这种条款既给对方台阶下，又保护自己权益，法院也认可其效力。

3. 利息约定要合理：本案中公司原要求按银行贷款利息双倍(4.85%×2)计算，但法院只支持按市场报价利率标准二倍计算。所以约定违约金时，参考当前市场利率，不要过高，否则法院可能不支持。

4. 必须签订书面协议：本案中双方有口头解除合同，但关键的还款条款是书面协议，这才被法院认可。任何重要约定，一定要落实到纸上并双方签字。

5. 及时行动不拖延：尹某只支付了10000元而非约定的18000元，公司没有因为"只差8000元"就忍着，而是立即启动法律程序。小违约不处理，往往导致大损失。

特别提醒：很多企业觉得"对方都经营困难了，再要钱太狠心"，但法律不是慈善机构。合理合法地保护自己的权益，既是对企业负责，也是对社会诚信体系的维护。与其事后追讨困难，不如事前设置好"安全网"。

四、专业法律支持

作为企业，面对复杂的租赁关系和可能的纠纷，提前做好法律风险防范比事后补救更为重要。征和律师事务所专注于为企业提供量身定制的法律顾问服务，我们的服务具有极高的性价比，更重要的是，我们提供先试用满意后付款的服务模式，让企业能够先体验服务质量再决定是否长期合作。通过我们的专业指导，企业可以有效避免类似本案中的法律风险，保障自身合法权益，让经营更加安心无忧。