阶段性担保责任不能因抵押登记未办而免除-肥西金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)皖0123民初10411号
审理法院：安徽省肥西县人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2020年6月2日，袁某、王某向某银行肥西支行提出借款申请，2020年6月16日，袁某与某银行肥西支行签订《个人一手住房贷款合同》，王某作为抵押物共有权人签字，合同项下借款用于购买家庭首套住房。合同约定借款本金84万元，期限360个月；利率按中国人民银行规定浮动；采用等额本息还款方式；若逾期还款，从逾期之日起按贷款利率上浮50%计收罚息；借款人以所购房屋向银行提供抵押担保；同时约定借款人需赔偿银行因实现债权产生的律师费、诉讼费等损失。截至2025年6月18日，袁某、王某尚欠银行借款本金198,229.86元、利息12,945.33元、罚息3,800.09元。

另查，2020年6月16日，安徽某公司在该贷款合同中作为保证人（开发商）盖章确认，合同约定：安徽某公司提供阶段性连带保证责任，自借款人办妥抵押登记手续且银行收到他项权证之日起，保证责任解除。但涉案房产至今未办理产权登记、抵押登记及预告登记。

再查，某银行肥西支行为本次诉讼支付律师费5,800元。

法院判决结果：

1. 袁某、王某需在10日内偿还银行借款本金198,229.86元、利息12,945.33元、罚息3,800.09元（2025年6月18日后利息按合同约定计算至还清之日），并支付律师费5,800元；
2. 安徽某公司需对上述债务承担连带清偿责任；
3. 驳回银行对抵押房产（肥西县某公园15幢XXX室）享有优先受偿权的请求；
4. 案件受理费2,274元、保全费1,603元由三被告共同承担。

三、案例核心观点：开发商的阶段性担保风险如何防范？

这个案子看似是银行讨债，实则给所有开发商敲响了警钟——别以为购房者没办抵押登记，你就能"甩锅"免责！

什么是"阶段性担保"？简单说，就是开发商在购房者拿到房产证并办妥银行抵押登记前，为购房者的房贷"背书"。一旦抵押登记办成了，开发商就不用再担责。听起来很公平，但本案中安徽某公司却栽了跟头：

• 错误想法：开发商认为"房子没办抵押登记=担保责任自动解除"，所以拒绝还钱。
• 法院真相：担保责任能否解除，关键看购房者是否故意捣乱！比如：购房者明明能办证却拖延、提供假材料，或开发商已多次催办但购房者置之不理。如果开发商拿不出证据证明购房者"不正当阻止"办证，担保责任就永远甩不掉！

本案中，安徽某公司无法证明袁某、王某是"故意不办证"（可能是开发商自己没配合交材料，或购房者经济困难），所以法院判决：抵押没办成≠开发商免责，你得继续替购房者还钱！

企业防范风险实操指南（开发商必看）

1. 合同要写"死"：
   别只写"办妥抵押登记后免责"，必须补充："若购房者无正当理由拖延办证，视为条件已成就，开发商立即免责"。同时约定购房者需在收房后30日内提交办证材料，否则按日支付违约金。

2. 全程留证据：

   • 每次催购房者办证，必须用微信/短信书面通知（例："王某，您的房产证需在5日内办理，否则将承担担保责任"）；
   • 交房时让购房者签《办证承诺书》，注明"已知悉需自行办证"；
   • 保留所有快递单、通话录音——打官司就是打证据！

3. 主动当"监工"：
   别等购房者自己跑。开发商应：

   • 指派专人跟踪每套房的办证进度；
   • 联合银行定期发《办证提醒函》；
   • 发现逾期超15天，立即发律师函固定"购房者违约"证据。

4. 别踩法律红线：
   若购房者真因经济困难办不了证（如失业、重病），强行认定"故意捣乱"可能被法院驳回。此时应协商分期办证，或要求购房者提供其他担保，切忌单方宣布"免责"！

一句话总结：担保不是"护身符"，而是"紧箍咒"。只有把风险控制做在前头，才能避免替"老赖"还百万贷款！

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