商铺租赁合同中约定的高额违约金将不被法院支持，企业如何合理设定-肥东房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2019)皖0122民初7969号
审理法院：安徽省肥东县人民法院

二、案件事实及判决结果

2017年11月20日，禹洲某东有限公司与曹某签订了一份《商铺租赁合同》，约定曹某于2017年12月29日起至2021年12月28日，租赁禹洲某东有限公司位于安徽省合肥市肥东县长江东路与南环路交口向南100米禹洲?中央广场mall一层L133#+L134#号商铺，该商铺套内建筑面积171㎡，月租金11970元，月物业费5130元。合同约定乙方应当在每个季度最后一个月20日前，向甲方一次性足额支付下个季度租金和物业费。合同第5.3条约定，甲方给予乙方3个月租金优惠，即2018年3月1日至2018年3月31日、2018年6月1日至2018年6月30日、2018年9月1日至2018年9月30日，三个月免租。合同第5.4条约定，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后十五（15）日内补交减免的全部租金。合同第16.4条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同、收回该商铺，……（1）拖欠租金或其他费用连续达15日或累计达90日以上或租期内拖欠租金或其他费用超出3次的。禹洲某东有限公司于2017年11月15日交付案涉商铺。曹某未按合同约定于2019年3月20日前支付2019年第二季度租金和物业费。2019年4月22日，曹某停止营业。2019年5月22日，禹洲某东有限公司向曹某邮寄《单方解约函》，该函告上载"……（2）根据"租赁合同"第四条第5款，贵方的保证金人民币叁万肆仟壹佰元（￥34100元）不予返还；……"。曹某未签收该《单方解约函》。

另查，禹洲某东有限公司向法院出具《说明》,载明：我司计划于2020年3月31日收回曹某租赁的案涉商铺（禹洲?中央广场mall一层L133#+L134#号商铺），将内部物品搬离，统一放置至仓库，上述收铺、搬离店内物品等行为可由法院人员见证，特此说明。

法院判决结果：
法院支持了禹洲某东有限公司解除合同、收回商铺的请求，判令曹某支付拖欠的租金和物业费67260元，并支付场地占用费176700元（按正常租金标准计算）。但驳回了原告要求按2倍租金计算场地占用费和按每日千分之三计算逾期付款违约金的请求，将违约金标准大幅降低至年利率6%。此外，法院还驳回了原告要求补交物业费优惠和支付水电费的诉讼请求。

三、案例核心观点及企业法律风险防范建议

这个案件给企业上了一堂生动的"合同课"：违约金不是想设多高就能设多高，过高的违约金在打官司时很可能不被法院支持！

很多企业认为，合同是我写的，违约金条款当然可以随意设定，越高越好，这样能震慑承租人不敢违约。但法院判决告诉我们：违约金的本质是补偿损失，不是惩罚工具。本案中原告要求按日租金和日物业费2倍计算场地占用费，还要求按每日千分之三（相当于年化109.5%）计算违约金，这明显超出了合理范围。法院认为"明显加大了被告的违约责任"，最终只支持了按正常租金标准计算占用费，并将违约金降至年利率6%。

为什么企业会"聪明反被聪明误"？主要有以下几个原因：

1. 违约金设置缺乏依据：企业往往凭感觉设定违约金标准，没有考虑实际损失范围。法律明确规定，违约金超过实际损失30%的，一般会被认定为"过分高于造成的损失"。

2. 合同条款不完整：本案中，原告要求补交物业费优惠的请求被驳回，就是因为合同只约定了租金优惠，却没约定物业费优惠的补交条款。合同写得不周全，打官司时就只能吃哑巴亏。

3. 证据意识薄弱：原告要求支付水电费的请求被驳回，根本原因是没提供任何水电费证据。企业日常经营中不注意保存证据，发生纠纷时就"有理说不清"。

4. 通知程序不规范：原告虽然发了《单方解约函》，但被告未签收，导致解除时间认定复杂化。很多企业发函后不保留送达证据，直接影响权利行使。

给企业的实用建议：

✅ 合理设定违约金标准：建议将违约金设定在实际损失的130%以内。比如商铺月租金1万元，日租金约333元，违约金可设定为每日33-66元（不超过日租金20%），既起到警示作用，又不会被法院调整。

✅ 完善合同条款设计：优惠条款要与补交条款配套。本案中，既然约定了3个月租金优惠，就应该同时约定"如承租人提前解约需补交优惠租金"，但对物业费优惠却没做同样约定，导致部分请求被驳回。

✅ 建立证据保存机制：水电费、物业费等费用要定期抄表、记录，让承租人签字确认。建议企业建立"一户一档"的租户档案，所有费用单据、往来函件都要留存。

✅ 规范解除合同程序：发解约函时，建议采用EMS邮寄（保留邮寄凭证和签收记录），同时发送短信或微信提醒。必要时可请公证处对送达过程进行公证，确保解除意思表示有效到达对方。

✅ 及时止损，避免损失扩大：本案中原告决定在2020年3月31日收回商铺，法院支持了至此日期的场地占用费。如果拖延不收房，后续的占用费可能不被支持。企业发现承租人违约后，应尽快采取合法措施收回房屋，减少损失。

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