商品房交付不能只交钥匙，这些关键文件缺一不可-松滋商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初1318号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实与判决结果

"2014年7月7日，湖北松滋某投有限公司与黄某（已去世，生前系原告之妻）签订《商品房买卖合同》，合同编号：SZ****697。该合同约定：湖北松滋某投有限公司将位于松滋市某街道某路某号楼某室商品房出售给黄某，房屋建筑面积99.92平方米，总价款367000元。该合同第八条约定：'交付期限。出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。'第九条约定：'出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理。⑴逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……'第十一条约定：'交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人约定书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……'合同签订后黄某向湖北松滋某投有限公司支付了全部购房款367000元，湖北松滋某投有限公司向黄某出具了销售不动产统一发票。2020年9月14日，原告向案涉房屋的某公司交付了房屋的水、电、天然气的开户费5400元，湖北松滋某投有限公司将房屋钥匙交给了原告。

同时查明，黄某于2017年6月21日因意外在深圳市去世。2018年9月13日，湖北省松滋市公证处作出了（2018）证字第号《公证书》，证明案涉房屋由黄某配偶陈某某继承。"

法院判决结果很简单：湖北松滋某投有限公司必须在判决生效后10天内为陈某某办理房屋产权证，并支付26791元违约金（原本陈某某主张267910元，法院酌情减少了90%），同时驳回了陈某某的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险防范建议

核心观点：交钥匙不等于完成交房，缺少关键文件照样要赔钱！

这个案子看起来是个普通买房纠纷，但对企业来说是个大教训。开发商以为把钥匙交给业主就完事了，结果法院判他们还得赔钱。为什么？因为《商品房买卖合同》白纸黑字写着：交房不仅要交钥匙，还得提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并和业主签交接单。湖北松滋某投有限公司只交了钥匙，其他文件都没给，所以法院认定他们"没完全交房"，得继续赔违约金。

给企业的3条实用风险防范建议：

1. 交房要"全套服务"，不能偷工减料
很多企业觉得"钥匙交了就行"，这是大错特错！法律规定交房必须"三件套"：钥匙+质量保证书+使用说明书。少一样都算违约。建议企业建立交房清单制度，比如做张检查表，每交一项就打钩，最后让业主签字确认。这样既避免纠纷，又是保护自己的证据。特别提醒：交房通知一定要书面发给业主，电话说不算数！

2. 遇到"特殊情况"别当"甩手掌柜"
这个案子里，开发商说"房子被法院查封了，不是我的错"，还说"原业主去世了手续麻烦"。但法院根本不买账！作为卖方，你收了钱就得负责到底。就算真有客观困难（比如查封、业主去世），也要主动联系业主一起解决，而不是直接躺平。建议企业：遇到问题第一时间发书面通知给业主，说明情况+解决方案+时间表，保留好所有沟通记录。

3. 违约金条款别"自作聪明"
开发商在合同里写"违约金最多赔0.1%"（才367元），想用小数字糊弄过去。结果法院直接无视这条，按实际损失判赔2万多。法律讲究"公平原则"，如果违约金明显低于实际损失，法院有权调高。建议企业：设置违约金时参考行业标准，别想着"钻空子"。合理约定反而能减少纠纷，比如可以写"违约金按日万分之一计算，总额不超过总房款2%"。

最后提醒： 诉讼时效不是"免死金牌"！开发商以为"拖过3年就没事"，但法院说：只要你们一直没完全交房，时效就一直没开始计算。所以企业千万别抱侥幸心理拖着不解决问题，越拖风险越大、赔得越多！

（注：本文案例信息来源于公开裁判文书，企业应结合自身情况咨询专业法律人士）