房屋已售但未过户，企业不能以登记在自己名下拒绝办理产权登记-长垣房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0783民初1247号
审理法院：河南省长垣市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2017年10月16日，长垣县富某房地产开发有限公司作为出卖人与买受人宁某签订《商品房买卖合同》一份，《合同》约定，宁某购买长垣县富某房地产开发有限公司位于长垣市蒲西区××路西侧富田第一国际7幢1单元1层北户房屋，建筑面积为139.19平方米，单价2500元／平方米，总价347975元。《合同》第六条约定的付款方式为一次性付款。《合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付180日内，将办理权属登记需由长垣县富某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案等。《合同》签订当日，宁某向长垣县富某房地产开发有限公司缴纳房款共计300000元。长垣县富某房地产开发有限公司出具编号为2125786号收据。田某岭出具证明："田某岭欠宁某药费2015-2017年药费共计贰万柒仟玖佰柒拾伍元整（27975元）此款抵房款2017年10月16日田某岭（签字捺印）"。当日，长垣县富某房地产开发有限公司出具编号为3947898的收据："交款单位7-1-102宁某人民币贰万柒仟玖佰柒拾伍元¥27975收款事由房款长垣县富某房地产开发有限公司财务专用章（盖章）"2017年10月17日，长垣县富某房地产开发有限公司出具编号为2125787号收据："交款单位7-1-102宁某收款方式现金人民币贰万元整收款事由房款长垣县富某房地产开发有限公司财务专用章（盖章）"。

2009年3月18日，长垣县富某房地产开发有限公司取得了长垣县蒲西区××路西侧富田第一国际房产的产权证书。富某公司已将案涉房屋交付宁某使用。

另查明，长垣县富某房地产开发有限公司以案涉房产作抵押在河南嘉诚投资担保有限公司借款，后河南嘉诚投资担保有限公司、李慧芳申请河南省开封市中级人民法院查封案涉房产。在该案执行过程中，申请执行人河南嘉诚投资担保有限公司、李慧芳书面向河南省开封市中级人民法院申请对案涉房屋解除查封，2024年1月4日，河南省开封市中级人民法院作出（2021）豫02执恢61号之五执行裁定书，裁定解除对涉案房屋长垣市蒲西区××路西侧富田第一国际7幢1单元1层北户房屋的查封。

法院判决结果：法院确认案涉房屋归宁某所有，并判决长垣县富某房地产开发有限公司在判决生效后二十日内为宁某办理房屋产权登记手续，案件受理费由富某公司承担。

三、案例核心观点与企业法律风险防范建议

这个案例告诉我们一个非常重要的法律常识：房屋虽然登记在开发商名下，但如果已经合法出售给他人，开发商就不能再把房子当自己的财产来处置。

很多企业老板有个误区，认为"房产证上写谁的名字，房子就是谁的"。其实这个想法是错的！法律上有个专业说法叫"物权登记推定原则"，意思是房产证上的登记只是初步证明，如果有人能拿出足够证据证明房子其实是他的，法院就会支持他。

在这个案子里，富某公司犯了三个典型错误：

1. 收了全款却拖着不办过户：宁某已经通过现金、药费抵账等方式付清了全部房款，公司也开了收据，却迟迟不给客户办房产证。这就像你买了手机，商家收了钱却不给你开发票一样，出了问题商家要担责。

2. 把已售房屋再拿去抵押：更严重的是，富某公司竟然把已经卖给宁某的房子又拿去抵押借款，结果房子被法院查封。这就好比你把借出去的自行车又卖给别人，最后惹上官司。

3. 法定代表人行为不规范：当时公司的法定代表人田某岭用个人欠款抵房款，虽然法院认定了这个行为有效，但这种操作很容易产生纠纷。企业应该规范财务流程，避免个人债务与公司业务混同。

给企业的实用防范建议：

1. 及时办理产权过户：房子卖出去后，一定要在合同约定时间内（通常是交房后90-180天内）配合客户办理产权登记。不要以为拖一拖没关系，拖久了可能被查封或产生其他纠纷。

2. 建立房源管理系统：房地产企业必须建立清晰的房源台账，明确标注哪些房子已售、哪些在售、哪些可抵押。建议使用专业的房产管理系统，避免人为失误。

3. 规范财务收款流程：所有房款必须通过公司账户收取，开具正规发票。像本案中用"药费抵房款"这种非正规方式，虽然法院认定了，但极易引发争议。企业应避免接受非货币形式的房款支付，如必须接受，应签订书面协议并由公司盖章确认。

4. 谨慎处理抵押融资：在房屋未完成产权转移前，如果需要融资，应明确告知抵押权人该房产的销售状态，避免将已售房屋纳入抵押范围。最好在销售系统中设置"禁止抵押"标记。

5. 法定代表人行为要合规：公司高管的个人行为如果与公司业务相关，必须以公司名义进行并履行必要手续，避免个人债务与公司资产混同，否则可能被认定为表见代理，公司需承担责任。

作为企业，要记住：房产证只是"形式"，真实交易才是"实质"。只要买卖合同真实有效、购房款已付清、房屋已交付使用，即使房产证还在开发商名下，房子的真正主人已经是购房者了。开发商不能再把房子当自己的财产随意处置，否则不仅要承担违约责任，还可能像本案一样被迫办理过户并承担全部诉讼费用。

在当今法治环境下，企业合规经营不是"成本"而是"保障"。一次小小的疏忽可能带来巨大的法律风险，而规范的操作流程则能为企业长远发展保驾护航。

作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们深知中小企业在法律风险防范方面的痛点。我们提供的法律顾问服务具有极高的性价比，并且创新推出"先试用满意后付款"模式，让您真正体验专业法律服务的价值后再决定是否长期合作。我们的团队擅长从企业实际经营角度出发，将复杂的法律问题转化为简单明了的操作指南，帮助企业建立完善的法律风险防控体系，让您专注于业务发展而无需担忧法律隐患。