开发商签约主体混乱将导致购房者办证障碍 - 永城商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2025)豫1481民初980号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实与判决结果

2016年5月11日，黄某与永城市某有限公司签订商品房买卖合同，购买某小区6-2-1802号房屋，合同约定面积103.8平方米、总价290400元。黄某按约定支付了首付款90640元（由河南某有限公司开具收据），剩余房款通过银行贷款付清。2016年5月19日，永城市某有限公司为黄某开具了发票。房屋交付后，黄某已装修入住并缴清契税及配套费用，案涉合同也在永城市某部门完成备案登记。

法院判决结果：

1. 确认黄某与永城市某有限公司签订的商品房买卖合同有效；
2. 要求永城市某有限公司、河南某有限公司在10日内协助黄某办理房屋产权登记；
3. 驳回黄某要求门某、孙某协助办证的请求（因二人是自然人，非合同签约方）。

三、企业必须警惕的三大法律风险

风险一：用多家公司混同操作，最终"搬石头砸自己脚"
本案中，合同是永城市某有限公司签的，但收钱盖章的却是河南某有限公司，甚至还有门某个人签字。这种"一套房子、多家公司掺和"的做法，看似能分散责任，实则埋下大雷：

• 当购房者要求办证时，法院直接认定只有签约公司（永城市某有限公司）和实际收款公司（河南某有限公司）要担责，其他主体（如门某、孙某）完全免责；
• 企业应对建议：
  • 开发项目必须"一个主体对外"：从签约、收款到交房，全程使用同一家公司名义；
  • 若需关联公司配合（如代收款），务必在合同中写明"某公司代某公司收款"，并加盖双方公章，避免责任模糊。

风险二：面积误差条款写得漂亮，执行却"装死"
合同里明明写了"以实测面积为准、多退少补"，但开发商发现面积缩水6.89㎡后拒不处理。虽本案中原告撤回了退费请求，但此类问题极易引发群体投诉：

• 小区其他业主可能集体起诉，要求退还差价+利息（本案中利息按LPR4倍计算，成本极高）；
• 企业应对建议：
  • 收到实测报告后30日内主动核算面积差，该退钱的立刻退，该补钱的书面通知；
  • 在合同中明确退款时限（如"交房后60日内完成结算"），避免拖成历史遗留问题。

风险三：让个人卷入公司业务，反而激化矛盾
原告把门某、孙某两个自然人告上法庭，理由是"实际开发商是他们"。但法院一查合同——签约方是公司，自然人没签字，直接驳回诉求。这看似帮个人脱责，实则暴露更大隐患：

• 购房者因找不到责任人，会转向信访、媒体曝光等非法律途径施压；
• 企业应对建议：
  • 严禁法定代表人用私人账户收房款、在收据上手写签字；
  • 项目负责人对外沟通必须亮明公司身份（如"我是XX公司授权代表"），避免个人被当成"背锅侠"。

关键总结：开发商玩"主体套娃"、"条款留白"、"个人代跑"，短期看似灵活，长期必然付出更高代价——本案中两公司被判强制配合办证，还承担了2990元诉讼费。真正省心的做法，是把合同、收款、服务全部"锁死"在一家公司名下，让购房者清楚知道"该找谁、找对人"。

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