银行未核实抵押物权利瑕疵将丧失优先受偿权-永城申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)豫14民终1193号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

永城某银行与庞某华、余某金融借款合同纠纷一案，永城市人民法院于2020年8月15日作出民事调解书，确认：一、庞某华、余某偿还永城某银行借款本金120万元及利息191485.85元（利息计算至2020年7月20日），以后利息以120万元为基数按照月利率12.6‰计算至清偿之日止，于2020年10月25日前清偿完毕；二、永城某银行有权就该笔借款对庞某华、余某抵押房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。后庞某华、余某未按调解协议履行还款义务，因余某于2020年12月3日死亡，永城某银行以庞某华为被执行人申请强制执行。永城市人民法院在执行过程中于2023年12月1日作出执行裁定书，查封了余某名下位于河南省永城市芒山镇雨亭社区商住房产。任某萍提出执行异议，主张排除C区门面房门朝西从南向北第13、14间门面房屋的执行。永城市人民法院裁定中止对该部分房屋的执行。永城某银行不服该裁定，向永城市人民法院提起诉讼。另查明，位于永城市芒山镇雨亭社区C区商住房前期由余某、王某龙、黄某共同合作开发建设。2013年5月23日，黄某将该社区C区门面房门朝西从南向北第13、14间门面房屋出售给任某萍，双方签订了《售房协议书》，约定总价款470000元。任某萍按照合同约定支付房款后，黄某给任某萍出具收条一份，金额为470000元。涉案房屋交付后，任某萍对该房屋出租使用至今。

法院最终判决：一审法院驳回了永城某银行的诉讼请求，二审法院维持原判，认定任某萍对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

三、企业必须注意的抵押物审查风险

这个案例给我们敲响了警钟：银行等金融机构在办理抵押贷款时，如果不认真核查抵押物的真实状况，很可能导致"钱房两空"的惨痛后果！

案件的核心问题很简单：任某萍早在2013年就买了房子、付了全款、装修出租使用至今，而永城某银行却在2017年才对该房屋办理抵押登记。当银行要执行抵押权时，才发现房子早已被别人合法占有多年。

法院判决的关键理由有三点，值得所有企业特别是金融机构高度重视：

第一，"先来后到"原则在法律上很重要。任某萍的购房行为发生在2013年，远早于银行2017年设定的抵押权。她已经实际占有使用房屋十年之久，这种"既成事实"对后来的抵押权人具有很强的约束力。企业作为债权人一定要记住：在后的权利不能对抗在先的权利，尤其是当在先权利人已经实际占有财产时。

第二，银行有法定义务"擦亮眼睛"。《商业银行法》明确规定，银行贷款必须"对抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查"。这个案子中，银行工作人员很可能只是看了房产证就办理了抵押，没有实地查看房屋状况，也没有核实房屋是否有人实际使用。结果就是：银行自己犯的错，要自己承担后果！

第三，不能把"登记"当"护身符"。很多企业以为房产证上写谁的名字，房子就完全属于谁。但这个案子告诉我们，实际权利状况可能与登记不符。涉案房屋虽然登记在余某名下，但实际上是余某、王某龙、黄某合伙开发的。黄某作为合伙人，有权出售房屋，即使余某的妻子不知情也不影响合同效力。企业做抵押前一定要查明：这房子真的完全属于"房主"吗？有没有隐藏的共有人或合伙人？

给企业的实用建议：

1. 实地查看必不可少：办理抵押前，一定要亲自到现场查看，看房屋是否有人居住或使用。如果发现有人实际占有，必须查明原因并取得书面确认。

2. 权利链条要查清：不能只看房产证，要调查房产的历史来源。特别是开发项目，要查明是否有合伙开发、集资建房等特殊情况。

3. 交易凭证要核实：要求抵押人提供购房合同、付款凭证等原始资料，核实房产的取得过程是否合法合规。

4. 时间点要记牢：记住"先权利优先"原则。如果发现房屋已被他人占有，一定要谨慎评估风险，必要时拒绝办理抵押。

5. 普通购房者也要注意：买房后要及时办理过户登记；保留好合同、付款凭证和占有使用的证据（如装修合同、水电费单据、租赁合同等）；发现房产被他人抵押，要立即采取法律行动。

这个案例生动地告诉我们：法律保护的是"实际权利"而非"纸面权利"。企业特别是金融机构如果图省事、走形式，不认真履行审查义务，很可能面临贷款无法收回的重大风险。诚信经营、尽职调查不是负担，而是对企业自身最好的保护！

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