房屋买卖中逾期支付首付款违约金按LPR四倍计算-荥阳房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)豫0182民初6294号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年10月21日，荥阳某置业有限公司作为出卖人与作为买受人的平某伦签订商品房买卖合同（合同编号为ＸＹ****048）一份，主要内容为："……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：荥阳市广武路与龙港路交叉口东南侧建海.绿荫半岛三期29幢1单元23层2301号房……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8037.71元，总金额为1050690元……第六条付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款……3、约定金额315690元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-10-21；交纳比例：30.05%；备注：总房款1050690元，余款：73.5万元，付款方式：商业贷款……第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）、逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金……"。同日，双方又签订了附件四即合同补充协议一份。针对剩余房款73.5万元，2019年11月27日，荥阳某置业有限公司作为保证人、平某伦作为借款人、中国某行郑州中原支行作为贷款人签订《个人一手住房贷款合同》一份，该银行受托将该贷款73.5万元支付给荥阳某置业有限公司。后平某伦支付荥阳某置业有限公司首付款共计80690元，剩余首付款235000元，经荥阳某置业有限公司催要，平某伦至今未支付，后荥阳某置业有限公司诉至法院。
另查明，本案所涉房屋已交付给平某伦占有。

法院判决平某伦需支付荥阳某置业有限公司房款235000元及违约金（以235000元为基数，自2019年10月22日起，按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至实际付清之日止），同时驳回了原告关于"继续履行合同"的诉讼请求。

三、企业如何防范房屋买卖中的付款风险
这个看似简单的房屋买卖纠纷，却给房地产企业敲响了警钟：即使你赢了官司，也可能"赢了道理输了钱"！本案中，荥阳某置业有限公司虽然要回了23.5万元欠款，但合同约定的"日万分之五"违约金（约年化18.25%）被法院大幅调减为"LPR四倍"（目前约年化14.6%左右），损失了近四成的违约金收益。更让人意外的是，企业要求"继续履行合同"的诉讼请求竟被法院直接驳回！

作为常年服务房地产企业的法律顾问，我特别提醒企业注意以下风险防范要点：

1. 违约金别设太高，也别设太低
   很多企业为了"吓住"买家，在合同中约定"日万分之五"甚至更高的违约金。但本案表明，过高的违约金会被法院调减。建议将违约金设定在LPR的1-4倍范围内（目前LPR约3.65%，四倍即14.6%），既符合法律规定，又容易获得法院全额支持。记住：合理的违约金才能真正保障权益！

2. "继续履行合同"不能随便写
   本案中企业败在一句"正确的废话"——"请求判令被告继续履行合同"。法院认为这个诉求太笼统，因为房屋已经交付，实际未履行的只有付款义务。正确做法是直接写明"请求判令被告支付剩余房款XX元"。就像点外卖不能说"我要吃饭"，而要说"我要一份宫保鸡丁"！

3. 交房前务必收齐全款
   本案最大的隐患是：房子已经交给买家了，但首付款还没收齐！这就像餐馆让客人先吃饱再付钱，风险极高。建议企业建立"付款-交房"联动机制：在买方未付清全部房款前，暂缓交付房屋。如果必须先交房（如银行已放贷），至少要确保首付款100%到账。

4. 催款记录要像发朋友圈一样勤
   本案中企业能胜诉，关键是有完整的催款证据。建议企业：每次催款都要通过书面形式（短信、微信、律师函等），明确记载时间、金额和违约责任。不要只在电话里说"快交钱啊"，这种口头催款在法庭上等于没说！

5. 合同要像说明书一样清楚
   检查你的购房合同：是否清楚写明了"哪天前付多少""不付有什么后果""违约金怎么算"？避免使用"尽快""及时"等模糊表述。就像手机说明书，必须让人一看就懂，才不会出问题。

特别提醒：最近很多企业问我"LPR是什么"。简单说，它就是国家定的"市场基准利率"，每天在央行官网更新。约定违约金时直接写"LPR的X倍"，比写固定百分比更稳妥，因为利率会变，但倍数关系永远有效。

最后，作为征和律师事务所的企业法律顾问，我们深知房地产企业面临的法律风险复杂多变。我们的法律顾问服务以极高的性价比著称，专为企业量身定制风险防控方案。更重要的是，我们提供"先试用满意后付款"的创新服务模式——您先体验专业服务，确认效果后再决定是否长期合作，确保每一分钱都花在刀刃上。让专业法律团队成为您企业发展的"安全气囊"，而不是"灭火器"！