租赁合同到期不续约继续使用仍要付租金-荥阳租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)豫01民终1516号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2022年6月1日，王某作为出租方（甲方）与景某作为承租方（乙方）签订《厂房租赁合同》，该合同约定：甲方将位于荥阳市镇村的钢结构厂房出租给乙方，租赁期限2022年6月1日至2023年1月1日，月租金44,170元按月支付，每月30日前付清下月租金，逾期甲方有权收取房租10％的滞纳金，并有权终止合同；租赁期满后，乙方将厂房交还甲方，必须将厂房中的地坪以及损坏的地方进行维修与修复；因履行本合同所产生的争议，协商不成任何一方有权向租赁物所在地人民法院提起诉讼等。合同签订后，王某将租赁物交给景某使用。2022年6月2日景某通过股权转让成为荥阳市某建材有限公司的独资股东，上述租赁物由荥阳市某建材有限公司使用。租赁合同到期后，景某仍按照《厂房租赁合同》以月租金44,170元标准向王某支付租金并继续使用租赁物。自2023年5月开始，景某不再支付租赁费。截至2023年9月1日，景某欠王某3个月租金共计132,510元。

法院最终判决解除租赁合同，景某和荥阳市某建材有限公司需要向王某支付欠付的租金132,510元，并且从2023年9月1日起，按照每月44,170元的标准赔偿王某占用厂房期间的损失，直到他们把厂房交还给王某为止。二审法院驳回了景某和荥阳市某建材有限公司的上诉，维持了原判。

三、企业如何防范租赁合同法律风险

这个案例看似简单，却藏着不少企业容易踩的"坑"。我来给大家掰开揉碎说说，企业该如何防范类似风险。

第一，合同到期后继续使用=自动变成"不定期租赁"
很多企业老板以为，合同到期后不续签就没事了，继续使用也没人管。错！本案中，租赁合同到2023年1月1日就到期了，但景某和公司一直用着厂房并交着租金，这就自动变成了"不定期租赁"。法律上叫"视为不定期租赁合同关系"。这意味着：

• 任何一方都可以随时解除合同（但要给对方合理时间）
• 但解除前你仍然要按原合同标准付租金
• 想不付租金？法院会让你一直付到实际交还厂房那天

第二，锁门≠合同自动解除
景某公司上诉时说："王某把厂房大门锁了，我们进不去，所以从6月11日起就不该再付租金了。"但法院没支持，为什么？

• 厂房有三个大门，王某只是在9月份为保护财产在东门加了把小锁
• 关键是景某公司早就因为欠电费停工了，工人全部离开了
• 法院认为：厂房实际还在景某公司控制下，他们没交还钥匙，也没明确表示放弃使用

这告诉我们：

• 承租人别以为出租人锁个门就能赖掉租金，得证明自己确实无法使用厂房
• 出租人锁门前要留证据：比如拍视频证明厂房内已无人、发书面通知要求交还等

第三，拖欠租金的代价比想象中大
景某公司只欠3个月租金（13万多元），但法院判决他们：

1. 必须付清欠款
2. 从2023年9月1日起按月赔损失（每月4.4万）
3. 承担全部诉讼费

如果他们拖到2024年9月才交还厂房，光损失赔偿就多出52万多！企业千万别因小失大，为省几万租金背上几十万债务。

给企业的实操建议：

1. 合同到期前30天：必须书面确认是否续约，别拖！

   • 想续签：立即签新合同，明确期限和条款
   • 不想续：提前书面通知出租人，到期日必须交还钥匙并做交接记录

2. 发生纠纷时：

   • 承租人：如果真无法使用厂房（如被锁死），要立即报警、拍视频、发函要求解除合同
   • 出租人：发现拖欠租金，先发《催款函》，再发《解除合同通知书》，别直接锁门

3. 交接环节最关键：

   • 退租时必须双方在场，签署《交接确认书》
   • 拍视频：从大门到每个角落，证明厂房状态和物品情况
   • 交还钥匙那一刻起，才算停止计算租金

记住：租赁关系不是"谁占着房子谁有理"，而是"谁掌握证据谁赢官司"。很多企业老板栽跟头，就是因为口头说说不落实到纸面，等打官司时拿不出证据。

作为企业法律顾问，我见过太多类似案例——老板以为"小事一桩"，结果官司一打就是一两年，赔偿金翻了几倍。其实只要在签合同时多花半小时咨询专业律师，在交接时多拍几个视频，就能避免90%的纠纷。

企业法律风险防范小贴士

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