安置房虽未办证但有征收协议可排除强制执行-滑县案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2025)豫0526民初9917号
审理法院：河南省滑县人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年4月21日，韩某与滑县某部门签订了《棉麻公司片区房屋征收补偿安置协议》，约定因城市建设需要征收韩某在棉麻公司片区的房屋，韩某选择产权调换（回迁安置）。协议明确：滑县某部门提供回迁安置房，差价在交房时结清。此后，该片区由河南某公司开发建设为"鹏鑫剑桥城"。2014年8月29日，河南某公司与韩某、韩某乙签订《房屋置换买卖协议》，约定韩某将原安置房退还给河南某公司销售，河南某公司将某房产置换给韩某乙作为新安置房，韩某乙需补交差价20万元。当日，韩某乙支付了20万元差价。2017年9月15日，河南某公司向韩某乙交付房屋，韩某乙装修后入住至今。

另查明：林州某公司与河南某公司因建设工程合同纠纷胜诉后，因河南某公司未履行判决，林州某公司申请强制执行。2025年7月15日，滑县人民法院查封了河南某公司名下位于滑县的该房产。韩某、韩某乙提出执行异议被驳回后，提起本案诉讼。

法院判决：

1. 不得执行该房产，并解除查封措施（依据查封裁定书案号：(2025)豫0526执2871号之五）；
2. 驳回其他诉讼请求（如确认房产所有权、要求办理过户等）。

三、核心风险提示：企业必须重视安置房权属管理！

这个案子看似是"老百姓打赢了官司"，实则给所有企业敲响警钟：未办证的安置房也可能"保不住"，企业债务危机时，这些房产无法用于抵债！

为什么韩某父子能胜诉？

法院认为：

• 韩某父子在房产被查封前，已和政府签订合法的征收补偿协议；
• 他们补交了差价，实际入住7年（2017年至今）；
• 安置房位置明确，属于"用于产权调换的征收补偿房"。
  根据法律规定，这类房屋即使没办房产证，也能排除其他债权人的强制执行（比如本案中林州某公司的工程款债权）。

企业要警惕三大风险：

1. "纸面资产"变"无效资产"
   很多企业认为"房产登记在自己名下就是自己的"，但本案中，河南某公司虽是登记产权人，却因安置房的特殊性质，无法用该房产偿还债务。企业名下的安置房若未及时过户，一旦涉诉，很可能被法院直接"踢出"执行范围，导致企业失去重要偿债资源！

2. 历史遗留问题成"定时炸弹"
   河南某公司辩称"滑县安置房都办不了证"，这恰恰是最大漏洞！企业常因"大家都这样"而拖延办理过户，却不知：

   • 政府征收协议≠企业已完成义务；
   • 未过户的安置房长期挂在企业名下，等于为企业债务"隐形担保"。
     一旦企业陷入债务危机，这些房产不仅无法抵债，还可能引发群体性纠纷（如本案中多人同时主张权利）。

3. "配合过户"承诺=法律风险源
   本案中，法院驳回了"要求企业配合过户"的请求，理由很现实：安置房因政策原因暂时无法登记。但企业若在协议中承诺"随时配合过户"，未来政策变化时（如允许补办证），企业可能被追责，甚至承担赔偿——承诺越模糊，风险越高！

企业防范三步走：

✅ 立即清查"名下隐形房产"
梳理所有项目中涉及的安置房、回迁房：

• 是否已和被征收人签订协议？
• 是否完成实际交付？
• 重点：3年内未过户的，必须重新确认能否补办登记！

✅ 协议必须写清"权属转移时间表"
在《房屋置换协议》中明确：

• "企业应在具备办证条件后__日内启动过户程序"；
• "因政策原因延迟的，双方另行协商补偿方案"；
• 绝对避免"待政策允许后配合"等模糊表述！

✅ 建立"安置房退出"机制
对已交付的安置房：

• 每年主动对接政府，推动产权登记；
• 暂无法办证的，向被征收人出具《权属确认函》并备案，避免未来被主张"隐瞒资产"。

真实教训：河南某公司因7年前的安置房问题，导致本可执行的房产"突然消失"，直接削弱偿债能力。企业千万别用"历史惯例"赌未来！

征和律师事务所企业风险预警
本案暴露的权属管理漏洞，正是企业法律顾问的核心价值所在。我们专注为企业提供 "极高的性价比" 风控服务：

• 先试用满意后付款：首月0元体验合同审查、权属梳理等专项服务；
• 300+企业验证：从安置房到股权架构，用"事前堵漏"替代"事后灭火"。
  让法律风险不再成为企业发展的"隐形负债"，点击官网立即预约免费诊断！