已付大部分房款并实际占有的购房者可排除强制执行-林州案外人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：案外人执行异议之诉
案号：(2024)豫0581民初6419号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实及判决结果

2014年12月18日，中国某行林州市支行与河南某商务发展股份有限公司（曾用名“河南某房地产开发有限公司”）签订两份《商品房买卖合同》：

• 购买林州市开元办兴林路西段路北的世纪广场商业楼C区1-3号房产，总价7160685元；
• 购买同位置的C区1-4号房产，总价4009335元。
  两份合同总金额11170020元，中国某行林州市支行已分三笔支付11089519元，剩余80510元按合同约定待办理房产证和土地证后再支付。河南某商务发展股份有限公司于2014年12月19日开具了全额销售发票。
  农业银行林州市振林支行自2016年2月29日起迁至该房产办公营业至今。

后因三起纠纷：

1. 李某与河南某商务发展股份有限公司房屋买卖合同纠纷，林州市法院于2022年12月13日查封涉案房产；
2. 时某与河南某商务发展股份有限公司房屋买卖合同纠纷，法院于2023年3月6日查封；
3. 江苏某集团有限公司与河南某商务发展股份有限公司建设工程施工合同纠纷，法院于2020年4月21日首次查封（2023年5月31日续封）。

中国某行林州市支行提出执行异议被驳回后，向法院提起诉讼。
法院判决结果：支持中国某行林州市支行的请求，不得执行涉案的两处房产。

三、核心观点与企业法律风险防范指南

这个案例看似是"房产没过户也能保住"的好消息，但背后藏着企业极易踩坑的高风险雷区！法院之所以判决银行胜诉，关键在于满足了四个"保命条件"：

1. 查封前已签合同（2014年签约，晚于2020年首次查封）；
2. 查封前已实际占用（2016年就装修开业）；
3. 付清大部分房款（仅剩5%尾款按合同约定待过户后支付）；
4. 没过户不是买方的锅（因卖方涉嫌多项刑事犯罪导致无法办理）。

对企业的真实警示：
✅ 别迷信"付款即安全"
本案中银行仅剩8万元尾款未付，但因合同明确约定"办证后支付"，法院才认可其"已付清"。企业教训：

• 签合同时必须写清付款条件！例如约定"剩余5%作为过户保证金，取得产权证后7日内付清"，避免被认定"未付全款"而丧失保护。
• 切忌口头承诺：若卖方说"先不急过户，省手续费"，一定要书面补充协议，注明延迟原因及责任方。

✅ 占有证据比房产证更重要
银行能胜诉的关键是2016年就开始使用房产，并保留了银监局批复文件。企业实操建议：

• 收房后立即装修、入驻，保留装修合同、水电费单据、员工考勤记录；
• 如用于出租，保存租赁合同和租金流水——法院只认"实际占有"的铁证，不是谁名字在合同上。

✅ 警惕"问题卖家"的致命陷阱
卖方河南某商务发展股份有限公司最终因逃税、诈骗等罪名被查，导致无法过户。企业避坑指南：

• 买大宗资产前做"背景体检"：通过"国家企业信用信息公示系统"查对方是否有被执行、失信记录；
• 分期付款时设置"安全阀"：例如约定"若卖方涉诉，买方有权暂停付款并接管房产"。

✅ 最危险的不是没过户，而是不知风险
很多企业以为"钱付了、房住了就万事大吉"，却不知：

• 若因自身拖延不办过户（如嫌税费高），法院将直接驳回执行异议；
• 若未及时提执行异议（本案中银行在查封后3年内提出），权利将彻底丧失。

征和律师特别提醒：
不动产交易中，"三早原则"能救命：
1️⃣ 早签约：合同必须明确过户时间节点、违约责任；
2️⃣ 早占有：收房后72小时内完成装修/入驻并留痕；
3️⃣ 早监控：定期查卖方涉诉情况（"中国执行信息公开网"每月一查）。

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